Conseguir una hipoteca en 2026 depende de tres cosas: tus ingresos y su estabilidad, tus ahorros y tu historial financiero. Los bancos aplican criterios más parecidos de lo que parece, y conocerlos antes de pedir la hipoteca te permite llegar a la negociación con los deberes hechos —o detectar a tiempo qué te van a rechazar y corregirlo.
1. Ingresos suficientes y estables: la regla del 30-35%
El criterio central es la ratio de endeudamiento: la suma de la futura cuota hipotecaria y del resto de tus préstamos no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Con 2.500 € netos entre dos titulares, la cuota máxima orientativa ronda los 800-875 €. Además del importe, el banco valora la estabilidad: contrato indefinido con antigüedad, oposición aprobada o, en autónomos, dos o más ejercicios con ingresos regulares (pedirán la renta, los pagos trimestrales y a veces la vida laboral).
2. Ahorro previo: el clásico 20% + 10%
La banca financia con carácter general hasta el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de los dos). A eso se suman los gastos de la operación (notaría, registro, gestoría e impuestos, en torno al 10-12% según comunidad; puedes estimarlos con nuestra calculadora de ITP). Traducido: para una vivienda de 200.000 € necesitas unos 60.000 € ahorrados. Existen vías para financiar más del 80%: perfiles muy solventes, viviendas de la cartera del banco y, sobre todo, los avales públicos para jóvenes (el aval ICO cubre hasta el 20-25% para menores de 36 y familias con menores), que permiten comprar sin la entrada completa.
3. Historial crediticio limpio
- Sin impagos activos: figurar en ASNEF o similares por deudas vivas es motivo de denegación casi automática. Comprueba y limpia tu situación antes de solicitar.
- Poca deuda previa: préstamos al consumo y tarjetas revolving restan capacidad; amortizarlos antes mejora la ratio.
- Cuentas sanas: el banco leerá tus últimos movimientos: descubiertos frecuentes o apuestas recurrentes pesan más de lo que se cree.
4. La edad y el plazo
La regla práctica de la banca es que la hipoteca termine antes de los 70-75 años del titular de más edad. A los 35 años puedes aspirar a plazos de 30-35 años (cuota más baja); a los 55, difícilmente más de 15-20 años. El plazo largo abarata la cuota pero encarece los intereses totales.
5. La vivienda también «aprueba o suspende»
La tasación oficial determina cuánto te prestan de verdad. Si tasa por debajo del precio pactado, la brecha sale de tu bolsillo. Y hay inmuebles que complican la financiación: sin cédula de habitabilidad donde es exigible, con cargas registrales, con patologías estructurales como la aluminosis, o de tipologías poco líquidas.
Documentación que te pedirán
- DNI/NIE, vida laboral y contrato de trabajo.
- Últimas 2-3 nóminas y última declaración de la Renta (autónomos: renta, IVA trimestral y modelo 130/131).
- Extractos bancarios recientes y justificantes del ahorro aportado.
- Recibos de otros préstamos y, si alquilas, contrato de arrendamiento.
- Nota simple y datos de la vivienda a comprar.
El proceso: de la preaprobación a la FEIN
- Preaprobación: con tu documentación, el banco emite una aprobación preliminar; llegar a las visitas con ella te da ventaja negociadora.
- Tasación de la vivienda elegida.
- Oferta en firme: el banco entrega la FEIN, la ficha vinculante con todas las condiciones, al menos 10 días antes de la firma.
- Acta notarial de transparencia (gratuita) y firma de la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir hipoteca sin contrato indefinido?
Es más difícil, no imposible: antigüedad encadenada, sector estable, doble titular o avalista mejoran el expediente. Los interinos y fijos-discontinuos con trayectoria larga también obtienen aprobaciones.
¿Y sin el 20% de entrada?
Las vías reales: aval ICO para jóvenes, programas autonómicos de aval, financiación de pisos de bancos, o doble garantía (avalista con inmueble). Cada una tiene letra pequeña: compárala con la TAE resultante.
¿Cuánto tarda el proceso completo?
Entre 4 y 8 semanas desde la solicitud con documentación completa hasta la firma, según entidad y tasación.
Fuentes: Banco de España — Portal del Cliente Bancario · Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (BOE)
