La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada: superficie útil, equipamiento, ventilación y salubridad. No la exigen todas las comunidades autónomas, pero donde es obligatoria resulta imprescindible para vender, alquilar o dar de alta los suministros de agua, luz y gas.
Qué es y qué acredita exactamente
Es un certificado que emite la administración autonómica (o el ayuntamiento, según el territorio) tras verificar que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que fija la normativa de cada comunidad: altura mínima de techos, superficie de las estancias, ventilación e iluminación natural, equipamiento de cocina y baño, etc. No debe confundirse con la licencia de primera ocupación, que autoriza el primer uso de un edificio recién construido, ni con el certificado energético, que mide la eficiencia.
Tipos de cédula
- De primera ocupación: para viviendas de obra nueva.
- De primera ocupación por rehabilitación: tras una reforma integral que altera las condiciones de habitabilidad.
- De segunda ocupación: para viviendas usadas que renuevan una cédula caducada o que nunca la tuvieron.
¿En qué comunidades es obligatoria?
El mapa es desigual y conviene comprobarlo siempre con la normativa autonómica vigente:
- Cataluña: obligatoria para vender, alquilar y contratar suministros. Vigencia de 15 años (25 años en cédulas de segunda ocupación emitidas a partir de 2014).
- Baleares: obligatoria; vigencia de 10 años.
- Navarra, Canarias, Extremadura, La Rioja, Asturias y Murcia: también la exigen, con vigencias de entre 10 y 30 años según el territorio.
- Comunidad Valenciana: la ha sustituido por la licencia de ocupación y la declaración responsable.
- Madrid: la suprimió en 2018; su función la cubren la licencia de primera ocupación y las inspecciones técnicas.
- Andalucía, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia, Aragón, País Vasco y Cantabria: no exigen cédula como documento independiente, aunque sí licencias de ocupación en obra nueva.
Cuánto cuesta conseguirla
El coste tiene dos componentes: los honorarios del técnico (arquitecto o arquitecto técnico que visita la vivienda y emite el certificado de habitabilidad, orientativamente entre 80 y 200 euros según ciudad y superficie) y las tasas administrativas autonómicas (habitualmente entre 10 y 45 euros). En total, la mayoría de expedientes de segunda ocupación se mueven entre 100 y 250 euros.
Cómo solicitarla paso a paso
- Contrata un técnico colegiado: visitará la vivienda y comprobará superficies, equipamiento y estado.
- Certificado de habitabilidad: el técnico lo emite y lo visa su colegio profesional.
- Presenta la solicitud con el certificado y la tasa en la consejería de vivienda u organismo competente (en la mayoría de CCAA puede hacerse telemáticamente).
- Emisión: el plazo habitual va de unos días a un mes. En varios territorios, con el certificado técnico presentado ya se puede acreditar la habitabilidad provisionalmente.
Qué pasa si la vivienda no la tiene (o está caducada)
- Para vender: en las comunidades donde es exigible, el notario pedirá la cédula vigente o la exoneración expresa del comprador cuando la norma lo permita.
- Para alquilar: anunciar o arrendar sin cédula puede acarrear sanciones al propietario.
- Para los suministros: las compañías exigen la cédula (o documento equivalente) para el alta nueva. Sin ella, no hay contrato de luz o agua.
Preguntas frecuentes
¿La cédula caduca?
Sí, la vigencia depende de la comunidad (10-25 años). Renovarla sigue el mismo procedimiento que la segunda ocupación.
¿Puedo vender sin cédula?
En algunas comunidades sí, si el comprador exonera expresamente y la vivienda no la necesita para su uso inmediato; en otras es innegociable. Consúltalo antes de firmar las arras.
¿Es lo mismo que el certificado energético?
No. El certificado energético es obligatorio en toda España para vender o alquilar; la cédula solo donde la normativa autonómica la exige. Son documentos independientes y complementarios.
Fuentes: normativa autonómica de habitabilidad (consejerías de vivienda) · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
