La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento que el banco debe entregarte, como mínimo 10 días naturales antes de firmar tu hipoteca, con todas las condiciones personalizadas del préstamo: importe, plazo, tipo de interés, cuota, comisiones y productos vinculados. No es publicidad ni un borrador: es una oferta vinculante para el banco, regulada por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario.
Qué es la FEIN y por qué te protege
Hasta 2019, la información precontractual de las hipotecas variaba según la entidad. La Ley 5/2019 (BOE) unificó el formato en toda la UE: todas las entidades deben entregar la misma ficha, con los mismos apartados y en el mismo orden, para que puedas comparar hipotecas de bancos distintos línea por línea. Desde que la recibes, el banco no puede cambiar las condiciones ofertadas durante su plazo de validez.
Qué contiene, apartado por apartado
- Datos del préstamo: importe, plazo, tipo de hipoteca (fija, variable o mixta) y sistema de amortización.
- Tipo de interés y TAE: con el desglose del diferencial sobre el euríbor en las variables.
- Cuota mensual: y, en las variables, simulaciones de cómo cambiaría si sube el índice.
- Tabla de amortización orientativa completa.
- Comisiones: apertura, amortización anticipada, subrogación.
- Productos combinados: qué bonificaciones se aplican por contratar seguros, planes o tarjetas, y cuánto cuesta cada producto.
- Gastos: tasación, notaría, registro y gestoría, con el reparto legal entre banco y cliente.
- Consecuencias del impago y condiciones de vencimiento anticipado.
FEIN y FiAE: las dos fichas que firmarás
Junto a la FEIN, el banco entrega la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que destaca las cláusulas más sensibles: índices de referencia, vencimiento anticipado, reparto de gastos y riesgos de las hipotecas en divisa. FEIN y FiAE viajan juntas al notario.
El plazo de 10 días y el papel del notario
- El banco te entrega FEIN, FiAE y el resto de documentación precontractual.
- Se abre el plazo mínimo de 10 días naturales de reflexión (14 en Cataluña por normativa propia): la firma no puede adelantarse ni aunque tú quieras.
- Antes de la firma, acudes gratis y sin el banco al notario elegido por ti para el acta de transparencia: comprueba que recibiste la documentación a tiempo, te explica las cláusulas y respondes un test.
- Sin ese acta previa, la hipoteca no puede firmarse.
Qué mirar con lupa antes de firmar
- La TAE frente al TIN: incluye comisiones y productos vinculados; es la cifra comparable entre bancos. Relacionado: requisitos para obtener una hipoteca.
- El coste real de las bonificaciones: a veces el seguro impuesto cuesta más de lo que descuenta del diferencial.
- Comisión de amortización anticipada: limita cuánto te costará quitarte hipoteca en el futuro.
- Validez de la oferta: comprueba la fecha límite; si expira, la FEIN debe emitirse de nuevo (y las condiciones pueden variar).
Preguntas frecuentes
¿La FEIN me obliga a aceptar la hipoteca?
No. Vincula al banco, no a ti. Puedes usarla para negociar con otras entidades hasta el último día.
¿Puede el banco cambiar las condiciones después de la FEIN?
No mientras esté vigente. Si en la escritura aparece algo distinto, el notario debe advertirlo y puedes negarte a firmar.
¿Cuándo debo pedir la FEIN?
En cuanto tengas la oferta seria de la entidad: es el documento que activa el calendario real de firma. Si comparas bancos, pide la FEIN a todos.
Fuentes: Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario (BOE) · Banco de España — Portal del Cliente Bancario
