La nuda propiedad es la titularidad de un inmueble sin el derecho a usarlo ni a disfrutarlo. Quien la posee es dueño «sobre el papel», pero el uso corresponde a otra persona: el usufructuario. Esta división del dominio, regulada en el Código Civil, se ha convertido en una fórmula cada vez más habitual para que personas mayores obtengan liquidez sin dejar su casa, y para que inversores compren vivienda con descuentos muy relevantes sobre el precio de mercado.
Qué es la nuda propiedad: el dominio dividido en dos
La propiedad plena de una vivienda reúne dos componentes: el derecho a disponer de ella (venderla, hipotecarla, dejarla en herencia) y el derecho a usarla y disfrutarla (vivir en ella o alquilarla). Cuando ambos se separan, surgen dos figuras:
- Nudo propietario: conserva la titularidad y el derecho de disposición, pero no puede usar el inmueble ni cobrar sus rentas.
- Usufructuario: tiene el derecho de uso y disfrute (regulado en los artículos 467 y siguientes del Código Civil), normalmente de forma vitalicia. Puede vivir en la casa o alquilarla y quedarse la renta.
La clave del sistema: cuando el usufructo se extingue —habitualmente al fallecer el usufructuario—, el nudo propietario consolida el pleno dominio automáticamente, sin nueva compraventa.
Cuánto vale la nuda propiedad: la regla del 89
Para calcular el valor fiscal del usufructo vitalicio, Hacienda aplica una regla sencilla: 89 menos la edad del usufructuario = porcentaje del valor total que representa el usufructo, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%. La nuda propiedad vale el resto. Algunos ejemplos:
- Usufructuario de 70 años: usufructo del 19% → la nuda propiedad vale el 81% del inmueble.
- Usufructuario de 80 años: usufructo del 10% (mínimo) → nuda propiedad del 90%.
- Usufructuario de 60 años: usufructo del 29% → nuda propiedad del 71%.
En los usufructos temporales, el cálculo es del 2% por cada año de duración, con tope del 70%. Estos porcentajes se usan para liquidar los impuestos de la operación; el precio real de venta se pacta libremente, aunque suele orientarse por esta regla y por la esperanza de vida.
Vender la nuda propiedad: liquidez sin dejar tu casa
Es la operación típica: una persona mayor, propietaria de su vivienda, vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. Sigue viviendo en su casa de por vida (o alquilándola) y a cambio recibe:
- Un pago único al firmar, la modalidad más común, o
- Una renta mensual vitalicia, o una combinación de ambas.
Ventajas para el vendedor: liquidez inmediata, permanencia garantizada en la vivienda (el usufructo se inscribe en el Registro de la Propiedad) y, para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, la ganancia patrimonial de la parte vendida queda exenta en el IRPF. El inconveniente evidente: los herederos ya no recibirán la vivienda, solo el dinero obtenido.
Comprar nuda propiedad como inversión
Para el comprador, la operación es una inversión a largo plazo con descuento: paga hoy entre un 50% y un 80% del valor de mercado (según la edad del usufructuario) y consolidará el pleno dominio en el futuro. Puntos que debe valorar:
- No hay fecha cierta: el horizonte depende de la vida del usufructuario. Es una inversión ilíquida y de plazo incierto.
- No podrá usar ni alquilar el inmueble mientras dure el usufructo.
- Gastos: por defecto, el usufructuario asume los gastos ordinarios (IBI, comunidad, reparaciones ordinarias) y el nudo propietario las obras extraordinarias y de conservación estructural, aunque conviene pactarlo expresamente en escritura.
- Puede revender la nuda propiedad a un tercero sin permiso del usufructuario, igual que el usufructuario puede ceder su derecho de uso.
Fiscalidad de la operación
- Comprador: paga ITP sobre el valor de la nuda propiedad adquirida (en vivienda usada; consulta los tipos en nuestra calculadora de ITP por comunidad autónoma). Al consolidar el dominio cuando se extinga el usufructo, liquidará de nuevo por el porcentaje del usufructo, con la normativa del momento de la compra.
- Vendedor: tributa en el IRPF por la ganancia de la parte transmitida, con la exención citada para mayores de 65 años en vivienda habitual. Además, la venta devenga plusvalía municipal por la parte transmitida.
- Herencias: es habitual que el cónyuge viudo reciba el usufructo (usufructo viudal) y los hijos la nuda propiedad; cada uno liquida el Impuesto de Sucesiones por el valor de su derecho según la regla del 89. Relacionado: poner una casa a nombre de los hijos.
Riesgos y cláusulas que conviene revisar
- Formalizar siempre en escritura pública e inscribir en el Registro: protege a ambas partes.
- Pactar por escrito el reparto de gastos, derramas y seguros.
- En la modalidad de renta vitalicia, incluir garantías frente al impago (condición resolutoria).
- El usufructuario debe conservar el inmueble «con la diligencia de un buen padre de familia»; el nudo propietario puede exigir fianza si hay riesgo de deterioro.
Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario vender la vivienda completa?
No unilateralmente. Puede vender su nuda propiedad, pero el pleno dominio solo se transmite si usufructuario y nudo propietario venden juntos sus derechos.
¿Qué pasa si el usufructuario deja de pagar el IBI o la comunidad?
Las deudas siguen al inmueble (el IBI puede reclamarse al titular catastral), por eso conviene pactar el reparto y vigilar los pagos. El nudo propietario puede repercutir al usufructuario lo pagado por gastos que le correspondían.
¿Se puede hipotecar una nuda propiedad?
Legalmente sí, pero en la práctica pocos bancos la aceptan como garantía mientras exista un usufructo vitalicio inscrito.
¿Nuda propiedad o hipoteca inversa?
Son alternativas para el mismo problema (liquidez para mayores). Con la hipoteca inversa se conserva la propiedad y los herederos pueden recuperar la vivienda pagando la deuda; con la venta de nuda propiedad el desprendimiento es definitivo pero el importe suele ser mayor.
Fuentes: Código Civil, arts. 467 y ss. (BOE) · Agencia Tributaria
