El IVA de una vivienda nueva es uno de los gastos más importantes que debes tener en cuenta si estás pensando en comprar obra nueva en España. Aunque muchas personas se centran solo en el precio del inmueble, la realidad es que los impuestos pueden suponer miles de euros adicionales si no se calculan bien desde el inicio.
En este artículo corto y claro, te explico cuánto es el IVA de una vivienda nueva, cuándo se aplica y qué excepciones debes conocer antes de firmar.
¿Qué IVA se paga al comprar una vivienda nueva?
En España, la compra de una vivienda nueva está sujeta a IVA, no a ITP. El tipo impositivo general es el siguiente:
- 10 % de IVA → Vivienda nueva de uso habitual
- 21 % de IVA → Locales, garajes adicionales y trasteros no vinculados
- 4 % de IVA → Viviendas de protección oficial (VPO) en régimen especial o de promoción pública
Este IVA se aplica sobre el precio de compraventa, es decir, sobre el valor del inmueble sin impuestos.
¿Qué se considera vivienda nueva?
Para Hacienda, una vivienda es nueva cuando:
- Se compra directamente al promotor o constructor
- Es la primera transmisión del inmueble
- Nunca ha sido habitada ni vendida antes
Si la vivienda ya ha tenido un propietario anterior, aunque esté en perfecto estado, no se considera vivienda nueva y no paga IVA, sino ITP.
Ejemplo práctico del IVA en una vivienda nueva
Imagina que compras una vivienda nueva por 250.000 €.
- Precio de la vivienda: 250.000 €
- IVA (10 %): 25.000 €
Total a pagar (sin otros gastos): 275.000 €
Este importe debes abonarlo en el momento de la compra, normalmente en la escritura ante notario.
Otros impuestos que se pagan junto al IVA
Además del IVA, en la compra de vivienda nueva también se paga:
- AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Su porcentaje depende de la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Por tanto, el coste fiscal total al comprar obra nueva no es solo el IVA, y conviene tenerlo en cuenta al calcular el presupuesto.
¿El garaje y el trastero pagan el mismo IVA?
Depende:
- Garaje y trastero vinculados a la vivienda (hasta 2 plazas) → 10 % de IVA
- Garajes adicionales o no vinculados → 21 % de IVA
Este detalle es importante porque puede incrementar notablemente el coste final.
