En esta guía encontrarás, de forma ordenada y práctica, todas las novedades del IRPF 2026 que afectan a los propietarios: desde la ampliación del porcentaje reducido en la imputación de rentas hasta las nuevas reducciones por alquiler de vivienda habitual, pasando por las deducciones por rehabilitación energética y un repaso completo a las deducciones autonómicas vigentes para el ejercicio 2025. El objetivo es que llegues a la cita con Hacienda sin dejar dinero sobre la mesa.
Novedades del IRPF 2026 que afectan a los propietarios
El ejercicio fiscal 2025, que se declara entre abril y junio de 2026, incorpora varias modificaciones relevantes para quienes poseen bienes inmuebles. Algunas son de alcance estatal y otras proceden de la normativa autonómica. Estas son las más importantes.
Imputación de rentas inmobiliarias: ampliación del 1,1%
Los propietarios de viviendas que no las tienen alquiladas ni son su residencia habitual deben imputar en el IRPF una renta ficticia por esos inmuebles. Con carácter general, el porcentaje aplicable es el 2% sobre el valor catastral. Sin embargo, cuando el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años, ese porcentaje se reduce al 1,1%.
Una de las novedades destacadas de la renta 2026 es la ampliación de los casos en los que se aplica ese porcentaje reducido del 1,1%, lo que beneficia a más propietarios con inmuebles cuyo catastro no ha sido actualizado recientemente. Si tu vivienda vacía tiene un valor catastral revisado en el período que contempla la ley, tributarás por ese importe menor, lo que supone un ahorro directo en la declaración.
Nuevas reducciones por alquiler de vivienda habitual
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), el sistema de reducción aplicable a los rendimientos del capital inmobiliario procedentes del alquiler de vivienda habitual ha sido profundamente reformado. La reducción general pasa del antiguo 60% a un nuevo esquema escalonado que va del 50% al 90%, en función de una serie de requisitos que se detallan más adelante en esta guía.
Estos porcentajes se aplican únicamente sobre el rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos deducibles) y solo cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino, no a uso vacacional ni a arrendamiento de temporada.
Deducciones por rehabilitación energética
Las deducciones estatales por obras de mejora de la eficiencia energética, inicialmente previstas para concluir antes, han sido objeto de prórroga y siguen vigentes para el ejercicio 2025. Los propietarios pueden beneficiarse de tres tramos:
- Deducción del 20% por actuaciones que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración, con una base máxima de 5.000 euros anuales. Es aplicable tanto a la vivienda habitual como a inmuebles en alquiler o prevista su puesta en alquiler antes de finales de 2026.
- Deducción del 40% cuando las obras consigan una mejora mínima del 30% en el consumo de energía primaria no renovable, o cuando el inmueble alcance una calificación energética A o B. La base máxima es de 7.500 euros anuales.
- Deducción del 60% para propietarios de viviendas en edificios de uso predominantemente residencial que acometan una rehabilitación energética integral con reducción del consumo del 30% o mejora a clase A o B. La base máxima anual es de 5.000 euros, con un límite acumulado de 15.000 euros, pudiéndose trasladar las cantidades no deducidas a los cuatro ejercicios siguientes.
En todos los casos es imprescindible disponer de un certificado energético expedido antes y después de las obras. Esta deducción no se puede aplicar a las partes del inmueble destinadas a actividades económicas.
Gastos deducibles para el propietario arrendador
Antes de aplicar cualquier reducción, el propietario que alquila una vivienda debe calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, que resulta de restar a los ingresos íntegros todos los gastos deducibles que admite Hacienda. Conocer bien qué conceptos son deducibles puede reducir significativamente la base sobre la que tributas. Los más habituales son:
- Intereses y gastos de financiación de los préstamos utilizados para la adquisición o mejora del inmueble (no el principal del préstamo, solo los intereses).
- IBI y tasas municipales (recogida de basuras, alcantarillado, etc.) que correspondan al ejercicio.
- Gastos de comunidad de propietarios (cuotas ordinarias y extraordinarias que haya asumido el propietario).
- Seguros vinculados al inmueble (hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil).
- Gastos de conservación y reparación, entendidos como aquellos destinados a mantener el inmueble en condiciones de uso (pintura, fontanería, electricidad), pero no los de ampliación o mejora, que se tratan de forma diferente.
- Honorarios de agencia o administrador de fincas cuando el propietario externaliza la gestión del alquiler.
- Suministros que corra a cargo del propietario según contrato (agua, luz, gas).
- Amortización del inmueble, que Hacienda fija habitualmente en el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción (excluido el suelo). Es uno de los gastos más importantes y, a menudo, el más olvidado.
Es fundamental conservar todas las facturas y justificantes bancarios que acrediten estos gastos, ya que Hacienda puede requerir su aportación en caso de comprobación. Los gastos deben estar directamente relacionados con la obtención de los ingresos del alquiler y deben corresponder al mismo ejercicio fiscal.
Reducción por alquiler de vivienda: del 50% al 90%
Uno de los cambios más relevantes para los propietarios arrendadores es el nuevo sistema de reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. La Ley de Vivienda sustituyó la reducción única del 60% por un esquema de cuatro tramos, cuya aplicación depende de las características del contrato, la ubicación del inmueble y el comportamiento del arrendador. Es importante señalar que estos nuevos porcentajes aplican a los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley, mientras que los contratos anteriores disponen de reglas transitorias.
Reducción general del 50%
Es el porcentaje base que se aplica cuando el arrendamiento tiene por destino satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y se cumplen los requisitos generales de la ley. No es necesario que el inmueble esté en una zona declarada tensionada ni que el propietario haya bajado la renta. Simplemente el contrato debe referirse a vivienda habitual (no turística ni de temporada) y el rendimiento neto debe ser positivo.
Reducción del 60% en nuevos contratos
Se aplica cuando el inmueble ha sido incorporado al mercado del alquiler mediante un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado y la renta pactada no supera la establecida en el contrato anterior, incrementada en un máximo del IPC. También se puede acceder a este porcentaje cuando se trate de la primera puesta en alquiler del inmueble en los últimos cinco años en dichas zonas.
Reducción del 70% en zonas tensionadas
Este porcentaje está reservado a propietarios que alquilan en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por la administración competente, cuando el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, o cuando se trata de un alquiler a la administración pública o a entidades sin ánimo de lucro para destinar el inmueble a alquiler social. El objetivo de esta medida es incentivar el alquiler asequible en los mercados más presionados.
Reducción del 90% por gran rebaja de renta
Es el incentivo máximo y el más exigente en sus requisitos. Se aplica cuando el propietario formaliza un nuevo contrato en una zona tensionada y la renta pactada supone una rebaja de al menos el 5% respecto a la renta del contrato anterior en ese mismo inmueble. Es la herramienta fiscal más potente para los arrendadores que decidan contribuir activamente a la contención de precios en los mercados más saturados.
Deducciones autonómicas para propietarios en 2026
Además de la normativa estatal, cada comunidad autónoma puede aprobar sus propias deducciones en la cuota autonómica del IRPF. Estas medidas varían considerablemente en porcentaje, límite de ingresos y requisitos. A continuación se recogen las principales deducciones vigentes para el ejercicio 2025 (renta 2026) organizadas por territorio. El contribuyente solo puede aplicar las de la comunidad autónoma en la que haya tenido su residencia fiscal durante 2025.
Andalucía
Andalucía mantiene su deducción por alquiler de vivienda habitual, dirigida a colectivos específicos: menores de 35 años, mayores de 65 años y víctimas de violencia doméstica o de terrorismo. La deducción puede alcanzar los 1.200 euros en declaración individual y hasta 1.500 euros en los supuestos más favorables. Además, la comunidad incorpora en 2026 nuevas deducciones por gastos deportivos, por gastos veterinarios relacionados con animales de compañía (hasta 100 euros) y por la compra de alimentos aptos para celíacos.
Aragón
Aragón dispone de una deducción por arrendamiento de vivienda vinculado a operaciones de dación en pago, que permite una deducción de hasta 480 euros. También cuenta con deducciones específicas por adquisición de vivienda habitual para jóvenes y por inversión en obras de rehabilitación. Los contribuyentes deben verificar los límites de base imponible establecidos en la normativa autonómica para cada deducción.
Asturias
El Principado de Asturias cuenta con una deducción tradicional por arrendamiento de vivienda habitual que puede alcanzar los 530 euros anuales con carácter general. Este importe se eleva hasta los 650 euros para contribuyentes pertenecientes a familias monoparentales, menores de 30 años o personas con discapacidad reconocida. Asimismo, incorpora en 2026 deducciones por la compra de alimentos para celíacos, al igual que Andalucía.
Islas Baleares
Las Islas Baleares han introducido para el ejercicio 2025 deducciones por determinados gastos relacionados con la ocupación de inmuebles, una novedad destacada en la fiscalidad autonómica de la región. Además, mantiene sus deducciones habituales por inversión en vivienda habitual y por rehabilitación. Los contribuyentes con residencia fiscal en Baleares deben consultar el Manual de Renta de la Agencia Tributaria para verificar los importes y requisitos actualizados.
Canarias
Los contribuyentes residentes en Canarias tienen derecho a deducción por alquiler de vivienda habitual siempre que no superen el límite de ingresos establecido. La cuantía puede alcanzar los 740 euros por norma general, con posibilidad de incremento en supuestos especiales. La deducción aplica sobre cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento de la vivienda habitual durante el ejercicio 2025.
Cantabria
Cantabria destaca en 2026 por la incorporación de una deducción por traslado de la residencia habitual a municipios en riesgo de despoblación, medida orientada a frenar el vaciamiento rural. Esta deducción es especialmente relevante para propietarios que decidan establecer su residencia en estos núcleos. La comunidad mantiene también sus deducciones habituales por arrendamiento de vivienda y por inversión en eficiencia energética.
Castilla-La Mancha
Castilla-La Mancha dispone de deducciones autonómicas por inversión en vivienda habitual para contribuyentes jóvenes y para familias numerosas, así como por rehabilitación de viviendas en el medio rural. Los porcentajes y límites deben verificarse en la normativa autonómica vigente para el ejercicio 2025, dado que pueden haber sido actualizados por el Gobierno regional.
Castilla y León
Esta comunidad cuenta con deducciones por adquisición de vivienda habitual en el medio rural y en municipios en riesgo de despoblación, así como por rehabilitación del patrimonio histórico. También existen ayudas fiscales autonómicas para jóvenes menores de 36 años que adquieran o alquilen su primera vivienda. Los importes varían en función del municipio y del tipo de inmueble.
Cataluña
Cataluña es una de las comunidades que más novedades incorpora en 2026. La deducción por alquiler de vivienda habitual se amplía considerablemente, pasando de 300 a 500 euros en declaración individual y de 600 a 1.000 euros en declaración conjunta, siempre que se cumplan los requisitos de renta y empadronamiento. Además, se introduce una nueva deducción para propietarios que alquilen vivienda a víctimas de violencia de género. También amplía sus deducciones por donaciones a entidades de custodia del territorio y por gastos de custodia de menores de tres años.
Comunitat Valenciana
La Comunitat Valenciana mantiene sus deducciones autonómicas por arrendamiento de vivienda habitual para jóvenes, para contribuyentes con discapacidad y para familias numerosas. También dispone de deducciones por gastos deportivos (una de las primeras comunidades en incorporarlas) y por adquisición de vivienda habitual para colectivos prioritarios. Los límites de base imponible y los porcentajes específicos deben consultarse en la normativa autonómica actualizada.
Extremadura
Extremadura incorpora en 2026 beneficios fiscales para sufragar gastos asociados al cuidado de enfermos de ELA, una novedad compartida con Galicia. Mantiene además sus deducciones por adquisición de vivienda habitual para jóvenes menores de 36 años, para contribuyentes con discapacidad y para familias numerosas, así como por rehabilitación de viviendas en zonas rurales.
Galicia
Galicia también introduce en el ejercicio 2025 deducciones por gastos de cuidado de enfermos de ELA. Mantiene sus históricas deducciones por alquiler de vivienda habitual, por adquisición de primera vivienda en municipios de menos de 5.000 habitantes y por rehabilitación de viviendas. Es una de las comunidades con mayor variedad de incentivos fiscales vinculados al mercado inmobiliario rural.
La Rioja
La Rioja dispone de una deducción por alquiler de vivienda habitual orientada principalmente a jóvenes menores de 36 años que no tengan derecho a deducciones por inversión en vivienda habitual. La cuantía depende de los ingresos del contribuyente y de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler durante el ejercicio. También incorpora deducciones por gastos deportivos, siendo una de las comunidades pioneras en este ámbito.
Comunidad de Madrid
La Comunidad de Madrid aplica deflactación en su tarifa autonómica desde 2022, lo que supone una reducción efectiva de la carga fiscal para todos los contribuyentes. Dispone de deducción por arrendamiento de vivienda habitual para el arrendatario, condicionada a que las cantidades abonadas superen el 20% de la base imponible (suma de base general y del ahorro). El inquilino debe acreditar que el arrendador ha depositado la fianza en la Agencia Social de la Vivienda. Para los propietarios, Madrid mantiene deducciones por inversión en vivienda habitual adquirida antes de 2013 (régimen transitorio estatal) y por obras de rehabilitación.
Murcia
Murcia es una de las comunidades más activas en novedades fiscales para 2026. Se incorporan deducciones por gastos deportivos y por gastos veterinarios relacionados con animales de compañía (hasta 100 euros), siguiendo la estela de Andalucía. Para propietarios, Murcia mantiene deducciones centradas en jóvenes menores de 40 años y familias numerosas, incluyendo inversión en vivienda habitual, compra o ampliación de vivienda, rehabilitación, eficiencia en el uso del agua y energías renovables.
Navarra
Navarra tiene un régimen fiscal propio (foral) que difiere del régimen común estatal. Los propietarios navarros deben consultar la normativa específica del Gobierno de Navarra, que establece sus propias deducciones por adquisición, alquiler y rehabilitación de vivienda habitual, con porcentajes e importes que no coinciden con los del territorio común. La gestión tributaria en Navarra corresponde a la Hacienda Foral de Navarra.
País Vasco
El País Vasco, al igual que Navarra, se rige por un régimen foral propio con competencias tributarias plenas. Cada uno de los tres territorios históricos (Álava, Guipúzcoa y Vizcaya) tiene su propia normativa de IRPF, gestionada por las respectivas Diputaciones Forales. Las deducciones por alquiler, adquisición y rehabilitación de vivienda son, en general, más generosas que en el régimen común, aunque los requisitos y límites difieren entre territorios. Los propietarios vascos deben consultar la normativa foral aplicable a su provincia.
Vivienda habitual: régimen transitorio y obras
La deducción por adquisición de vivienda habitual fue suprimida con efectos desde el 1 de enero de 2013. Sin embargo, se mantiene un régimen transitorio que permite seguir aplicándola a todos los contribuyentes que adquirieron su vivienda habitual o realizaron pagos para su construcción antes de esa fecha. Estos contribuyentes pueden deducirse el 15% de las cantidades invertidas, con un límite de 9.040 euros anuales.
De forma análoga, la deducción estatal por alquiler de vivienda habitual (10,05% de las cantidades satisfechas) solo puede aplicarse si el contrato de arrendamiento se firmó antes del 1 de enero de 2015 y la base imponible del contribuyente es inferior a 24.107,20 euros anuales. Los contratos firmados a partir de 2015 no tienen deducción estatal directa por alquiler (solo las autonómicas que correspondan).
Para los propietarios que han realizado obras en su vivienda habitual durante 2025, es importante distinguir entre gastos de conservación y reparación (deducibles en el mismo ejercicio) y gastos de mejora o ampliación (que se amortizan en varios años). Confundir ambas categorías es uno de los errores más habituales ante Hacienda.
Errores frecuentes de los propietarios en la renta
La complejidad de la fiscalidad inmobiliaria hace que muchos propietarios cometan errores que pueden derivar en sanciones o en la pérdida de deducciones a las que tenían derecho. Estos son los más habituales:
- Aplicar reducciones sin cumplir los requisitos: el porcentaje de reducción por alquiler (50%, 60%, 70% o 90%) depende de condiciones específicas que deben acreditarse. Aplicar un porcentaje superior al que corresponde puede dar lugar a liquidaciones paralelas y recargos.
- No declarar ingresos por alquileres de corta duración: los ingresos obtenidos a través de plataformas digitales (Airbnb, Booking, etc.) deben declararse obligatoriamente. La Agencia Tributaria recibe información de estas plataformas.
- Olvidar la amortización del inmueble: es uno de los gastos deducibles más importantes y, paradójicamente, el más olvidado. No incluirlo supone tributar de más.
- No declarar la imputación de rentas por viviendas vacías o de segunda residencia: aunque no genere ingresos reales, Hacienda exige imputar una renta ficta por estos inmuebles.
- Confundir reparación con mejora: una reforma integral no se deduce igual que una reparación puntual. El tratamiento fiscal es diferente y puede afectar a varios ejercicios.
- No conservar la documentación: facturas, contratos, justificantes de depósito de fianza y certificados energéticos son indispensables para defender las deducciones aplicadas ante una comprobación de Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de reducción se aplica al alquiler de vivienda en la renta 2026?
El porcentaje varía entre el 50% y el 90% en función de las características del contrato y del inmueble. La reducción general del 50% se aplica cuando el arrendamiento satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino. El 60% corresponde a nuevos contratos en zonas tensionadas con renta contenida. El 70% aplica cuando el arrendatario tiene entre 18 y 35 años o se trata de alquiler social en zonas tensionadas. El 90% es el máximo y se reserva para propietarios que hayan bajado la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior en zonas de mercado tensionado. Estos porcentajes aplican a contratos celebrados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda; los anteriores tienen reglas transitorias.
¿Qué gastos puede deducirse un propietario que alquila su vivienda?
Los gastos deducibles incluyen los intereses del préstamo hipotecario (no el principal), el IBI, los gastos de comunidad, los seguros del inmueble, los gastos de conservación y reparación, los honorarios de agencia o administrador, los suministros que asuma el propietario y, muy especialmente, la amortización del inmueble, que Hacienda fija en el 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción. Todos estos gastos deben estar documentados con facturas y justificantes bancarios. La diferencia entre ingresos y gastos determina el rendimiento neto sobre el que se aplica, en su caso, la reducción por alquiler de vivienda habitual.
¿Cómo tributa la imputación de rentas inmobiliarias en 2026?
Los propietarios de inmuebles que no sean la residencia habitual y que no estén alquilados deben imputar en el IRPF una renta ficticia. El porcentaje general es el 2% del valor catastral. Sin embargo, cuando el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años, ese porcentaje se reduce al 1,1%. Una de las novedades de la renta 2026 es precisamente la ampliación de los supuestos en los que se aplica este porcentaje reducido, lo que beneficia a un mayor número de propietarios. La imputación se integra en la base imponible general y tributa según la tarifa progresiva del IRPF.
¿Las deducciones autonómicas por alquiler son compatibles con las estatales?
En principio, sí son compatibles, aunque hay que verificar la normativa de cada comunidad autónoma, ya que algunas establecen incompatibilidades expresas. La deducción estatal por alquiler (régimen transitorio, contratos anteriores a 2015) se aplica sobre la cuota estatal, mientras que las autonómicas se aplican sobre la cuota autonómica. Ambas partes son independientes y pueden sumarse si se cumplen los requisitos de cada una. El contribuyente solo puede aplicar las deducciones autonómicas correspondientes a la comunidad donde haya tenido su residencia fiscal durante todo el ejercicio 2025.
¿Puedo deducirme las obras de rehabilitación energética en la renta 2026?
Sí, siempre que las obras se hayan realizado antes del 31 de diciembre de 2025 y cumplan los requisitos técnicos establecidos. Existen tres tramos: deducción del 20% por reducción mínima del 7% en la demanda de calefacción y refrigeración (base máxima de 5.000 euros anuales); deducción del 40% por reducción del 30% en energía primaria no renovable o alcanzar calificación A o B (base máxima de 7.500 euros); y deducción del 60% para rehabilitaciones energéticas integrales en edificios residenciales (base máxima de 5.000 euros anuales, límite acumulado de 15.000 euros). En todos los casos es imprescindible el certificado energético previo y posterior a las obras.
¿Puedo seguir deduciéndome la vivienda comprada antes de 2013?
Sí. El régimen transitorio permite seguir aplicando la deducción por adquisición de vivienda habitual a quienes compraron o realizaron pagos para la construcción de su vivienda antes del 1 de enero de 2013. La deducción es del 15% de las cantidades invertidas (incluyendo capital e intereses del préstamo hipotecario), con un límite anual de 9.040 euros. Este régimen no tiene fecha de caducidad prevista, por lo que puede seguir aplicándose mientras el contribuyente mantenga la vivienda como habitual y continúe pagando el préstamo hipotecario asociado.
Conclusión
La declaración de la renta 2026 presenta un escenario fiscal más complejo pero también más rico en oportunidades para los propietarios de inmuebles. El nuevo sistema de reducciones escalonadas por alquiler de vivienda habitual (del 50% al 90%), las deducciones por rehabilitación energética prorrogadas, la ampliación del porcentaje reducido en la imputación de rentas y las numerosas novedades introducidas por las comunidades autónomas conforman un mapa fiscal que, bien gestionado, puede reducir considerablemente la factura tributaria.
La clave está en conocer con precisión qué normativa aplica a cada situación concreta: el tipo de contrato, la fecha de firma, la ubicación del inmueble (si está en zona tensionada o no), la comunidad autónoma de residencia y los gastos realmente incurridos y documentados. No existe una solución universal; cada propietario tiene un perfil fiscal diferente y las deducciones a las que tiene derecho dependen de su combinación particular de circunstancias.
En un entorno en el que la Agencia Tributaria cruza cada vez más datos (plataformas de alquiler, registros catastrales, información bancaria), presentar una declaración completa, correcta y aprovechando todas las deducciones posibles no es solo una ventaja económica: es también la mejor forma de evitar sorpresas en forma de requerimientos o liquidaciones paralelas. Si tu situación es compleja (varios inmuebles, arrendamientos mixtos, obras recientes, cambio de residencia autonómica), la recomendación es contar con el asesoramiento de un profesional fiscal que pueda revisar tu caso de forma individualizada antes de presentar la declaración.
La campaña de la renta 2026 estará abierta desde el 8 de abril hasta el 30 de junio de 2026. Aprovecha el tiempo previo para reunir toda la documentación necesaria: contratos, facturas, certificados energéticos, recibos del IBI y justificantes de todos los gastos relacionados con tus inmuebles. Cuanto más ordenada esté tu información, más fácil será identificar todas las deducciones a las que tienes derecho y presentar una declaración sólida ante Hacienda.
