La construcción de VPO en Andalucía está a punto de experimentar un antes y un después. El 19 de marzo de 2025 entró en vigor una nueva ley aprobada por la Junta que permitirá levantar 20.000 Viviendas de Protección Oficial en los próximos cinco años. Esta ambiciosa iniciativa tiene como principal objetivo facilitar el acceso a la vivienda asequible en una comunidad autónoma donde el precio medio del mercado sigue en aumento. A través de una serie de medidas urbanísticas y sociales, el gobierno andaluz busca transformar el panorama residencial andaluz, reforzando el parque de vivienda protegida como nunca antes.
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1. Contexto actual del mercado inmobiliario en Andalucía
Incremento de los precios del alquiler
El mercado de alquiler en Andalucía ha experimentado un notable encarecimiento en los últimos años. Según datos de Idealista, el precio de la vivienda en alquiler en Andalucía cerró el año 2024 con una subida del 10,4% en relación a 2023, situándose el metro cuadrado en 11,8 euros al mes.
Este incremento ha afectado de manera desigual a las distintas provincias andaluzas. Por ejemplo, Málaga se posiciona como la provincia más cara para alquilar, con un precio medio de 1.077 euros mensuales, seguida de Sevilla con 915 euros. Por otro lado, Jaén se presenta como la más económica, con un alquiler promedio de 540 euros al mes.
Aumento del precio de las habitaciones en viviendas compartidas
El alquiler de habitaciones en viviendas compartidas también ha registrado incrementos significativos. En Andalucía, el precio medio de una habitación pasó de 323 euros mensuales en diciembre de 2023 a 391 euros en diciembre de 2024, lo que representa un aumento del 21%, el más alto de España en este segmento.
Por otro lado, ciudades como Málaga capital lideran este incremento, con un precio medio de 517 euros al mes por habitación, seguida de Cádiz con 482 euros y Sevilla con 453 euros.
2. ¿Qué implica la nueva ley para el desarrollo de VPO en Andalucía?
La norma, impulsada por la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, establece mecanismos para agilizar la construcción de VPO en Andalucía mediante la reconversión del uso del suelo, mejoras en la edificabilidad, y la flexibilización de los criterios de acceso. Esta legislación forma parte de una estrategia más amplia que culminará con la próxima Ley de Vivienda de Andalucía, prevista también para 2025.
Una respuesta a la emergencia habitacional
Los datos del mercado inmobiliario en Andalucía muestran un desfase creciente entre la oferta y la demanda de vivienda accesible. El parque público de vivienda protegida ha decrecido en las últimas décadas, mientras que la presión sobre los alquileres y las hipotecas ha ido en aumento. Con esta ley, se busca corregir esa tendencia ofreciendo VPO en Andalucía en ubicaciones urbanas donde el suelo estaba infrautilizado o destinado a otros usos.
Objetivos concretos
- Construir 20.000 VPO entre 2025 y 2030.
- Agilizar los trámites urbanísticos a través de una nueva Unidad Aceleradora de Proyectos.
- Incorporar parcelas privadas a la oferta de suelo destinado a vivienda protegida.
- Flexibilizar los criterios económicos para permitir el acceso a un mayor número de familias.
3. Principales medidas del decreto ley para fomentar la VPO en Andalucía
Reutilización del suelo con nuevos usos permitidos
Uno de los pilares de la normativa es permitir que parcelas originalmente destinadas a oficinas, hoteles o equipamientos privados puedan ser transformadas en suelo residencial para VPO en Andalucía. Esta transformación será posible siempre que los ayuntamientos lo aprueben, lo cual abre nuevas oportunidades especialmente en ciudades con poco suelo urbanizable.
Aumento de la edificabilidad y densidad de las viviendas
En los suelos calificados para vivienda protegida, se permite incrementar hasta un 20% la densidad de viviendas y un 10% la edificabilidad. En el caso de suelos libres, estos aumentos serán del 20% en ambos aspectos. Con estas modificaciones, se pretende aumentar la oferta sin necesidad de urbanizar nuevos espacios, aprovechando mejor los existentes.
Creación de una bolsa de suelo público y privado
La ley contempla la creación de una bolsa de suelo coordinada entre Junta y ayuntamientos, donde se identifiquen parcelas aptas para proyectos de VPO en Andalucía. Esta medida será clave para evitar la fragmentación administrativa y acelerar el desarrollo de promociones.
Unidad Aceleradora de Proyectos
Las promociones que incluyan al menos 250 viviendas protegidas podrán adherirse a esta unidad, creada específicamente para reducir los tiempos de tramitación y eliminar cuellos de botella burocráticos.
4. Cómo se beneficiarán los ciudadanos andaluces
Nuevos criterios de acceso
Una de las reformas más esperadas es la ampliación del umbral de ingresos familiares permitidos para acceder a una VPO en Andalucía. En el régimen de precio limitado, el nuevo límite será de siete veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), lo que abre la puerta a muchas familias de clase media que hasta ahora quedaban excluidas.
Revisión de precios máximos
Para asegurar que las viviendas protegidas sean realmente asequibles, los precios de venta y alquiler se actualizarán en función de las características y necesidades del municipio donde se ubiquen. Esta política de precios personalizados pretende evitar que la VPO en Andalucía se convierta en una mera etiqueta sin impacto social real.
5. Retos y controversias
Críticas sobre el uso del suelo
Algunos expertos y grupos ciudadanos han expresado su preocupación por la transformación del uso del suelo. Temen que la eliminación de usos terciarios (como oficinas o hoteles) en favor de la vivienda pueda provocar desequilibrios en la planificación urbana.
¿Es suficiente construir 20.000 VPO?
Los partidos de la oposición y diversas organizaciones sociales afirman que 20.000 viviendas no bastan. De hecho, se estima que Andalucía necesitaría entre 50.000 y 200.000 nuevas viviendas asequibles hasta 2027 para cubrir el déficit acumulado. Por tanto, aunque la medida es bienvenida, muchos la consideran insuficiente.
Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de VPO en Andalucía
1. ¿Qué es una VPO en Andalucía?
Es una Vivienda de Protección Oficial construida bajo unos criterios de precio y acceso regulados por la Junta, destinada a familias con ingresos limitados.
2. ¿Cuáles son los nuevos criterios de acceso?
Se amplía el límite de ingresos familiares permitidos, permitiendo que más ciudadanos puedan optar por una vivienda protegida.
3. ¿Qué tipo de suelos podrán usarse para construir VPO?
Se podrán transformar terrenos antes destinados a oficinas, turismo o equipamientos privados en suelo residencial.
4. ¿Cómo se agiliza la construcción de estas viviendas?
Mediante la Unidad Aceleradora de Proyectos, que acortará los tiempos de tramitación urbanística y administrativa.
5. ¿Dónde se construirán estas VPO?
En municipios de toda Andalucía, especialmente en aquellos donde exista demanda urgente de vivienda asequible y disponibilidad de suelo.
Conclusión
La nueva ley que permite levantar 20.000 VPO en Andalucía representa una apuesta decidida del gobierno autonómico por solucionar uno de los problemas más urgentes: el acceso a la vivienda. Con medidas como la flexibilización del uso del suelo, la creación de una bolsa de terrenos, y la agilización de trámites administrativos, se busca ofrecer una respuesta efectiva y rápida a una demanda creciente.
No obstante, su éxito dependerá de la capacidad de coordinación entre administraciones, del control en la ejecución de las promociones, y de su adaptabilidad a las realidades locales de cada municipio andaluz. En definitiva, se trata de una ley con potencial transformador, pero que deberá ser implementada con rigor, transparencia y visión a largo plazo.
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