Vender un piso heredado en España: guía paso a paso

Qué debes saber al vender un piso heredado

La herencia de un inmueble es una situación bastante común en España, pero también una de las que más dudas genera. ¿Qué trámites hay que hacer? ¿Es obligatorio pagar impuestos? ¿Cuándo puedo vender la propiedad? Este artículo te explicará, paso a paso y de forma clara, todo lo que necesitas saber para vender un piso heredado legalmente, sin sobresaltos y maximizando tu beneficio.

¿Qué implica heredar un inmueble?

Heredar una vivienda puede parecer, a primera vista, una buena noticia. Sin embargo, este proceso implica ciertos trámites legales, fiscales y notariales que conviene conocer antes de tomar decisiones como vender el piso heredado.

Cuando una persona fallece, sus bienes entre ellos los inmuebles pasan a formar parte de lo que se conoce como herencia. En el caso de los pisos, estos no se pueden vender de inmediato. Primero es necesario aceptar la herencia y realizar una serie de gestiones previas.

Lo habitual es obtener el certificado de defunción y el testamento, hacer un inventario de los bienes y deudas, valorar el piso heredado, aceptar la herencia ante notario e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y abonar la plusvalía municipal.

Pasos legales imprescindibles para vender un piso heredado

Antes de poner el piso en venta, es imprescindible haber aceptado formalmente la herencia. Existen dos formas de hacerlo: pura y simple, donde se aceptan todos los bienes y también las deudas, y a beneficio de inventario, que protege al heredero frente a deudas que superen el valor de lo heredado. En ambos casos, conviene contar con asesoría legal para evitar problemas posteriores.

Una vez realizada la aceptación, el paso siguiente es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Solo así podrá llevarse a cabo la venta legalmente. Si hay varios herederos, deben estar todos de acuerdo para vender o proceder a una disolución de condominio si uno desea quedarse con la propiedad.

Impuestos al vender un piso heredado: qué debes pagar

Uno de los aspectos más importantes y a menudo menos comprendidos por quienes heredan un piso es la carga fiscal. En España, hay tres tributos principales a tener en cuenta.

El primero es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Este varía notablemente de una comunidad autónoma a otra. En regiones como Madrid o Andalucía puede estar casi bonificado, mientras que en otras, como Cataluña, los porcentajes pueden ser elevados. Por ejemplo, un hijo que herede un piso valorado en 200.000 euros en Cataluña podría pagar en torno a 10.000 euros, dependiendo de las reducciones aplicables.

El segundo impuesto es la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo desde que el fallecido adquirió el inmueble. Se paga al ayuntamiento y es obligatorio salvo en los casos en los que se demuestre que no ha habido tal incremento, lo cual puede ocurrir si el piso se vende por debajo del valor de adquisición original.

Por último, al vender el inmueble heredado, deberás declarar la ganancia en el IRPF. La base imponible se calcula restando al precio de venta el valor declarado en la herencia más los gastos de notaría, registro y tributos. El resultado tributa como ganancia patrimonial y está sujeta a un tipo progresivo, que comienza en el 19% para los primeros 6.000 euros y puede llegar hasta el 28% para ganancias superiores a 200.000 euros.

Documentación y trámites para vender un piso heredado

Una vez realizada la aceptación y liquidación de impuestos, puedes comenzar el proceso de venta. Para ello necesitarás reunir toda la documentación, como la escritura de adjudicación de herencia, justificantes de pago de impuestos, nota simple actualizada, certificado registral y documentación personal de los herederos.

En este punto puedes optar por gestionar la venta por tu cuenta o delegarla en una inmobiliaria. Vender por cuenta propia reduce costes, pero exige tiempo, conocimientos de mercado y habilidades de negociación. En cambio, contar con una agencia puede simplificar el proceso y evitarte errores, aunque deberás abonar una comisión, normalmente entre el 3% y el 5% del precio de venta.

Si el inmueble tiene varios herederos, lo habitual es que el producto de la venta se reparta conforme al porcentaje de propiedad de cada uno. Este reparto debe constar por escrito y reflejarse correctamente en las cuentas bancarias de los beneficiarios para evitar problemas fiscales o legales en el futuro.

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Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado

¿Cuánto tiempo tengo para vender un piso heredado?

Legalmente no hay un plazo establecido, pero lo recomendable es hacerlo dentro del primer año desde la aceptación para evitar recargos fiscales, especialmente en el Impuesto de Sucesiones.

¿Puedo vender un piso heredado sin que todos los herederos estén de acuerdo?

No. Es obligatorio que todos los copropietarios estén de acuerdo para formalizar la venta. En caso de desacuerdo, se puede solicitar una extinción de condominio o recurrir a los tribunales.

¿Cuánto cuesta vender un piso heredado?

Los costes pueden variar según la comunidad autónoma, el valor de la vivienda y los servicios profesionales utilizados. Generalmente, representan entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad.

¿Qué pasa si el piso heredado tiene hipoteca?

La hipoteca también forma parte de la herencia. Puede cancelarse con el importe de la venta o subrogarse al comprador si así lo acuerdan ambas partes.

¿Se puede vender el inmueble antes de inscribirlo en el Registro de la Propiedad?

No. Para vender un piso heredado es imprescindible que esté inscrito a nombre del heredero en el Registro de la Propiedad. De lo contrario, la compraventa no tendrá validez legal.

Conclusión

En definitiva, Vender un piso heredado puede parecer un proceso complejo, pero siguiendo los pasos adecuados es totalmente viable y seguro. Conocer las obligaciones legales, fiscales y registrar el inmueble correctamente son claves para lograrlo. Si gestionas bien la herencia, podrás vender sin complicaciones y con las máximas garantías. Contar con asesoramiento profesional es siempre una decisión acertada.

Impuestos al vender un piso heredado (tabla)

Fiscalidad aplicable en la venta de una vivienda heredada

Impuesto	¿Cuándo se aplica?	Base de cálculo	Observaciones
IRPF (Ganancia patrimonial)	Al vender el inmueble	Diferencia entre valor de venta y valor de adquisición (herencia)	Tributa en la base del ahorro (19%-28%)
Plusvalía Municipal (IIVTNU)	Al vender el inmueble	Incremento del valor catastral del suelo desde la herencia hasta la venta	Puede no aplicarse si no hay ganancia; calcular por método real o objetivo
Gastos de notaría y registro (herencia)	Al aceptar la herencia	Tarifas según valor del inmueble	No son impuestos, pero sí costes asociados a la transmisión
Impuesto de Sucesiones	Al recibir la herencia	Valor de los bienes heredados	Ya pagado al heredar; varía según CCAA, parentesco y valor del piso