Realquilar un piso: lo que todo propietario debe saber según la ley

¿Qué se considera un realquiler y cuándo se produce?

Realquilar un piso significa que el inquilino original (arrendatario) cede el uso total o parcial del inmueble a un tercero (subarrendatario), a cambio de una renta. Este nuevo ocupante no tiene vínculo contractual directo con el propietario. Aunque es una práctica común en ciudades con alta rotación de inquilinos, implica riesgos contractuales importantes para la propiedad si no se gestiona adecuadamente.

¿Qué dice la LAU sobre el subarriendo de viviendas?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 8.2, establece con claridad que el subarriendo está prohibido salvo que exista consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Sin esta autorización, el subarriendo se considera una infracción grave del contrato, y puede dar lugar a la resolución anticipada del mismo por parte del propietario.

¿Qué consecuencias legales tiene un realquiler sin autorización?

Cuando un inquilino realquila el piso o inmueble sin autorización:

• El contrato puede resolverse legalmente.
• El propietario puede interponer acciones judiciales.
• El arrendatario asume la responsabilidad por los actos del subarrendatario.
• Se abre la puerta a conflictos vecinales, deterioros del inmueble o impagos no previstos en el contrato original.

Desde Clave Inmueble, recomendamos actuar de inmediato en cuanto se detecta una cesión inconsentida del uso de la vivienda.

¿Cuándo puede interesarle al propietario permitir un subarriendo?

En determinados casos —como en propiedades de inversión con rotación alta o en viviendas destinadas a alquiler compartido— puede valorarse la posibilidad de autorizar el subarriendo parcial. Esto puede:

• Asegurar la continuidad de ingresos en caso de inquilinos con estancia temporal.
• Generar modelos flexibles de rentabilidad en zonas urbanas.

Siempre debe quedar regulado contractualmente con cláusulas específicas que limiten el uso, duración y condiciones del subarriendo.

Subarriendo parcial: ¿es legal alquilar una habitación?

Sí, pero con condiciones. El subarriendo parcial —por ejemplo, alquilar una habitación— también requiere consentimiento por escrito del propietario. Además:

• El contrato principal debe seguir vigente.
• El precio del subarriendo no puede exceder proporcionalmente al alquiler original, salvo pacto contrario.
• El arrendatario sigue siendo responsable directo frente al arrendador.

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Diferencias clave entre compartir piso y subarrendar

• Compartir piso suele implicar contratos individuales con el arrendador.
• En el subarriendo, el inquilino actúa como arrendador frente al tercero, lo cual altera la relación jurídica prevista en la LAU.

Obligaciones fiscales: cómo declarar ingresos por subarriendo

Cualquier ingreso obtenido por el subarriendo debe incluirse en la declaración del IRPF del arrendatario como rendimiento del capital inmobiliario. Su omisión puede implicar sanciones por parte de la Agencia Tributaria.

Como propietarios, también conviene asegurarse de que no se está generando actividad económica no declarada dentro de la propiedad.

¿Qué hacer si detecto que mi inquilino ha realquilado sin permiso?

Ante un realquiler no autorizado, es fundamental actuar con rapidez para proteger tu propiedad. La clave para realquilar un piso legalmente y sin riesgos siempre pasa por el cumplimiento estricto de la Ley y una redacción clara del contrato.

1. Recopilar pruebas (anuncios, testimonios, contratos informales).
2. Requerir fehacientemente el cese del subarriendo.
3. Iniciar procedimiento de resolución del contrato por incumplimiento.
4. Valorar reclamación por daños y perjuicios, si corresponde.

En Clave Inmueble recomendamos documentar contractualmente la prohibición expresa del subarriendo para facilitar la defensa legal.

Subarriendos turísticos: ¿es legal usar Airbnb?

Utilizar plataformas como Airbnb o Booking sin autorización es considerado subarriendo sin consentimiento. Además:

• Puede infringir normativas de alojamiento turístico.
• Está sujeto a sanciones administrativas municipales.
• Genera riesgo reputacional y legal para el propietario, especialmente en comunidades de propietarios.

Recomendaciones legales para propietarios ante un realquiler

• Incluir en el contrato una cláusula de prohibición expresa del subarriendo.
• Solicitar inspecciones periódicas (permitidas en contrato).
• Realizar un seguimiento en portales de alquiler turístico o clasificados.
• Contar con un asesor jurídico que revise y actualice los contratos según la evolución normativa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo realquilar un piso si el contrato no dice nada al respecto?

No. La LAU prohíbe el subarriendo salvo autorización expresa, incluso si el contrato guarda silencio al respecto.

¿Qué consecuencias fiscales tiene un subarriendo?

El ingreso debe ser declarado por el inquilino. El propietario debe estar al tanto para evitar responsabilidades subsidiarias.

¿El subarriendo parcial es legal sin contrato escrito?

No. Aunque sea parcial, debe formalizarse por escrito y con el permiso del arrendador.

Autor

Artículo elaborado por el equipo de Clave Inmueble, en colaboración con DiG Abogados, despacho especializado en Derecho Inmobiliario y arrendamientos urbanos con más de 50 años de experiencia en asesoría jurídica a propietarios y gestores de patrimonio en toda España.