El gran interrogante del mercado inmobiliario en España ya no es si la vivienda ha subido mucho, sino si seguirá subiendo en la segunda mitad de 2026 o si empezará a moderarse de verdad. Y, por ahora, todo apunta a un escenario bastante claro: los precios seguirán altos y al alza, aunque con ritmos desiguales según la zona y el tipo de vivienda.
Las previsiones más recientes de Bankinter mantienen una subida del 7% para el conjunto de 2026 y del 4% en 2027, apoyada sobre todo en la escasez de oferta, la demanda extranjera y el fuerte encarecimiento del alquiler. Además, la entidad señala que las mayores subidas seguirán concentrándose en grandes ciudades, costa mediterránea e islas.
El mercado entra en la segunda mitad del año con una base muy tensionada
La segunda mitad de 2026 no parte de cero. Llega después de varios trimestres de fuerte presión sobre la vivienda, con precios ya muy elevados y con una oferta incapaz de responder al ritmo de la demanda.
Según Bankinter, el principal soporte de los precios sigue siendo la clara falta de oferta, hasta el punto de estimar que en España faltan ya más de 700.000 viviendas y que ese déficit podría seguir creciendo en los próximos años si no aumenta la construcción a un ritmo mucho mayor. Esa falta de producto disponible hace que, incluso aunque el mercado venda algo menos, los precios sigan resistiendo o subiendo.
No se espera una caída generalizada del precio de la vivienda
Quien esté esperando una bajada amplia del precio de la vivienda en la segunda mitad de 2026 probablemente no encuentre ese escenario.
Las previsiones consultadas apuntan más bien a una continuidad de las subidas, aunque en algunos mercados podría verse una cierta desaceleración respecto a meses anteriores. El mensaje de fondo es que el mercado puede enfriarse en número de operaciones sin que eso implique una caída de precios. Es decir, puede haber menos compraventas, pero seguir habiendo tensión suficiente para sostener el valor de la vivienda.
Menos compraventas, pero sin alivio claro en precios
Los últimos datos del INE apuntan precisamente en esa dirección. En febrero de 2026, las compraventas de viviendas registraron un descenso anual del 0,5%, lo que sugiere un mercado menos expansivo en volumen. Sin embargo, este ajuste no se traduce por ahora en una corrección clara de precios.
De hecho, el crédito hipotecario está mostrando bastante más fortaleza que la actividad de compraventa. En febrero de 2026 se constituyeron 45.563 hipotecas sobre viviendas, un 16,3% más que un año antes, y el importe medio subió un 11,0%, hasta 173.280 euros. El tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,88%. Ese dato refleja que sigue habiendo compradores activos y capacidad de financiación, aunque no todos consigan cerrar operaciones con la misma facilidad.
Precio de la vivienda, compraventas e hipotecas en España
Evolución y previsiones clave para entender la segunda mitad de 2026
Fuente: Bankinter e INE. Datos usados: previsión precio vivienda 2026 (+7%), previsión 2027 (+4%), compraventas febrero 2026 (-0,5%) e hipotecas febrero 2026 (+16,3%).
El gran factor seguirá siendo la falta de oferta
Si hay una variable que puede marcar la segunda mitad de 2026, esa es la oferta disponible.
El mercado inmobiliario español lleva tiempo condicionado por una construcción insuficiente frente a la creación de hogares y la demanda acumulada. Esa rigidez de la oferta no se corrige de un trimestre a otro, por lo que todo apunta a que seguirá siendo el principal motor de los precios durante el resto del año. El Banco de España mantiene herramientas de seguimiento específicas del mercado de vivienda, precisamente para observar la evolución de indicadores clave como precios, esfuerzo y actividad.
En la práctica, mientras sigan faltando viviendas en las zonas con más demanda, resulta difícil pensar en una rebaja amplia de precios.
Las mayores subidas seguirán concentrándose en zonas muy concretas
No toda España va a comportarse igual en la segunda mitad de 2026.
Bankinter anticipa que las zonas con mayor presión alcista seguirán siendo las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas, donde coinciden falta de oferta, demanda interna fuerte y peso de compradores extranjeros. Eso significa que, aunque a nivel nacional pueda hablarse de moderación en algunos indicadores, habrá mercados locales donde la tensión siga siendo muy alta.
Por tanto, hablar del “precio de la vivienda en España” como si fuera una sola realidad cada vez tiene menos sentido. La segunda mitad del año probablemente traerá un mercado todavía más desigual según ubicación.
El alquiler seguirá presionando a la compra
Otro elemento importante es el alquiler. Cuando alquilar se vuelve cada vez más caro, una parte de la demanda vuelve a mirar la compra como alternativa, aunque los precios de venta también estén altos.
Bankinter subraya que el alquiler ha dejado de ser una opción viable para buena parte de la demanda natural, con tasas de esfuerzo superiores al 50%. Eso alimenta indirectamente el mercado de compra, porque empuja a muchos hogares a hacer números para adquirir una vivienda si pueden acceder a financiación.
Entonces, ¿qué puede pasar entre julio y diciembre?
Lo más probable es un escenario de subidas moderadas pero persistentes, no una corrección brusca.
En la segunda mitad de 2026 podríamos ver:
- un mercado con menos operaciones que en fases más expansivas,
- precios que siguen creciendo, aunque quizá a ritmos algo más contenidos en algunas zonas,
- mayor tensión en mercados urbanos y turísticos,
- y una brecha creciente entre zonas con mucha demanda y áreas más estables.
En otras palabras, el mercado parece avanzar hacia una fase menos explosiva en actividad, pero no necesariamente más barata. Esa es la clave.
Qué significa esto para compradores y vendedores
Para el comprador, la lectura principal es que esperar una gran caída del precio en 2026 no parece el escenario más probable. Puede haber más margen de negociación en algunos casos concretos, pero no señales de desplome generalizado.
Para el vendedor, en cambio, la segunda mitad del año todavía puede ser favorable, especialmente si el inmueble está en una zona con demanda solvente y poca oferta. Eso sí, vender bien seguirá dependiendo mucho del precio de salida, porque el mercado empieza a ser más selectivo aunque los valores sigan altos. Esta última conclusión es una inferencia a partir de la combinación de menos compraventas y más hipotecas, no una previsión oficial literal.
Conclusión: la vivienda seguirá cara en la segunda mitad de 2026
Todo indica que el precio de la vivienda en España seguirá bajo presión en la segunda mitad de 2026. Las previsiones actuales no apuntan a una bajada generalizada, sino a un mercado que continúa apoyado en la falta de oferta, la demanda solvente y el encarecimiento del alquiler. Bankinter mantiene una previsión de +7% para 2026, con especial intensidad en grandes ciudades, costa mediterránea e islas.
La gran diferencia estará en el ritmo: puede haber más moderación en algunas zonas y menos operaciones en conjunto, pero eso no significa que comprar vaya a ser mucho más barato de aquí a final de año.
