Cómo devolver las arras
La devolución de arras es un tema que despierta dudas tanto para compradores como para vendedores en el contexto de contratos de compraventa inmobiliaria. Las arras, también conocidas como señal o depósito de reserva, son una garantía de compromiso en una transacción inmobiliaria y su devolución depende de varias condiciones.
En este artículo, exploraremos en detalle cómo funcionan las arras, cuándo corresponde la devolución y cuáles son los tipos de arras que existen en la normativa actual.
¿Qué son las arras y cómo funcionan en contratos inmobiliarios?
En el ámbito de las transacciones inmobiliarias, las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como garantía de su interés en cerrar la operación.
Las arras, reguladas bajo la normativa de compraventa en muchos países, tienen como objetivo formalizar el compromiso de ambas partes. Este acuerdo, que debe estar siempre reflejado en el contrato de arras, permite a ambas partes conocer sus derechos y obligaciones en caso de que la venta se finalice o se cancele.
Tipos de arras en los contratos de compraventa
Existen tres tipos de arras en los contratos inmobiliarios, y cada uno tiene implicaciones diferentes sobre su devolución:
- Arras confirmatorias: Este tipo de arras se entrega simplemente como una señal de confirmación de la compraventa. No hay derecho a devolución o indemnización en caso de desistimiento, salvo que el contrato establezca algo distinto.
- Arras penitenciales: Son las más comunes en el sector inmobiliario y permiten la resolución del contrato bajo ciertas condiciones. Si el comprador desiste, pierde el importe de las arras; si el vendedor desiste, está obligado a devolver el doble de la cantidad recibida como arras.
- Arras penales: En este caso, las arras sirven como penalización si alguna de las partes incumple el contrato, y la devolución dependerá de las causas y condiciones establecidas. Además, estas arras no solo implican la pérdida del monto, sino que se aplican otras indemnizaciones.
Cada tipo de arras presenta un tratamiento diferente respecto a su devolución en caso de que una de las partes decida no seguir adelante con la compraventa. Por lo tanto, es importante que tanto comprador como vendedor lean cuidadosamente las cláusulas que regulan las arras en el contrato.
Normativa de devolución de arras en la compraventa inmobiliaria
La normativa de arras en la compraventa inmobiliaria establece que la devolución de estas depende del tipo de arras pactado y de las razones que lleven a la cancelación de la operación.
En muchos países, el marco jurídico reconoce el derecho a devolver las arras en casos específicos, lo que puede variar según las circunstancias del incumplimiento.
¿Cuándo se devuelven las arras?
La devolución de las arras suele ser un tema delicado y depende principalmente de quién decide desistir de la compra y bajo qué circunstancias. Veamos los escenarios más comunes:
- Desistimiento del comprador: Si el comprador decide cancelar el contrato sin causas justificadas, perderá el importe de las arras a favor del vendedor. Esto aplica especialmente en el caso de las arras penitenciales.
- Desistimiento del vendedor: En caso de que sea el vendedor quien incumpla el contrato sin causa justificable, este debe devolver el doble del importe recibido como arras al comprador. Esta condición busca proteger al comprador frente a cambios de última hora por parte del vendedor.
- Causas justificadas: En situaciones donde ambas partes estén de acuerdo en rescindir el contrato o exista una causa justificable (como problemas legales con la propiedad), es posible que las arras sean devueltas al comprador sin penalización alguna. Estas condiciones, sin embargo, deben estar establecidas en el contrato de arras.
- Mutuo acuerdo para rescindir el contrato: En el caso de un acuerdo mutuo para desistir de la operación, la devolución de las arras suele efectuarse según lo pactado por ambas partes, y generalmente sin penalización.
Cómo recuperar las arras: derechos y proceso a seguir
Recuperar las arras, especialmente en situaciones de conflicto, puede ser un proceso complejo, y es fundamental conocer los derechos sobre las arras en cada caso. Aquí te explicamos algunos aspectos clave para solicitar su devolución de manera correcta.
Derechos sobre la devolución de arras
- Derecho a devolución en caso de incumplimiento del vendedor: Si el vendedor decide no seguir adelante con la compraventa, el comprador tiene derecho a recuperar el doble del monto de las arras entregadas, siempre que se trate de arras penitenciales.
- Derecho a exigir la devolución en caso de causas justificadas: Si alguna de las partes puede demostrar causas justificadas que impidan la venta, como problemas legales o irregularidades en la propiedad, el comprador podría exigir la devolución de las arras sin penalización.
- Derecho a la devolución en arras confirmatorias: En este tipo de arras, si no hay incumplimiento por parte de ninguna de las partes, y la transacción se cancela sin penalización, el comprador podría solicitar la devolución de las arras.
- Indemnización adicional en arras penales: Cuando se trata de arras penales, el comprador tiene derecho a solicitar una indemnización adicional si el vendedor incumple el contrato. La cuantía y condiciones de esta indemnización deben estar especificadas en el contrato de arras.
Proceso para solicitar la devolución de arras
Para recuperar el importe de las arras, es importante que el comprador siga estos pasos:
- Revisar las cláusulas del contrato de arras: Es esencial revisar el tipo de arras y las condiciones de devolución especificadas en el contrato. Esto permite conocer las limitaciones y derechos antes de iniciar cualquier acción legal.
- Contactar al vendedor y negociar: En situaciones donde no exista un incumplimiento grave, el primer paso es negociar con el vendedor. En muchos casos, ambas partes pueden llegar a un acuerdo que permita la devolución de las arras sin necesidad de conflictos legales.
- Asesoramiento legal: Si la negociación no llega a buen término y se considera que la devolución es justificada, es aconsejable buscar asesoramiento legal. Un abogado especializado en inmobiliaria podrá orientar sobre la mejor estrategia para recuperar las arras.
- Demanda judicial: Como último recurso, el comprador puede iniciar una demanda judicial para solicitar la devolución. Esto puede ser necesario si el vendedor se niega a devolver el dinero, y solo es viable cuando las pruebas del incumplimiento son contundentes.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de arras
¿Qué ocurre si el comprador cancela el contrato?
Si el comprador decide cancelar el contrato sin motivo justificado, suele perder las arras. Esto aplica especialmente en el caso de las arras penitenciales.
¿Qué tipo de arras es mejor para asegurar la devolución en caso de incumplimiento?
Las arras penitenciales son las más recomendadas, ya que permiten la resolución del contrato con la devolución del doble de las arras en caso de incumplimiento del vendedor.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras en la compraventa?
Aunque no es obligatorio, es una práctica común en transacciones inmobiliarias, ya que ofrece seguridad a ambas partes.
¿Cómo se determina la cantidad de las arras?
La cantidad es acordada por ambas partes y suele ser un porcentaje del valor total de la compraventa.
¿Se pueden reclamar judicialmente las arras si el vendedor se niega a devolverlas?
Sí, si el comprador considera que tiene derecho a la devolución, puede iniciar un proceso judicial para reclamar el importe. Es importante contar con asesoramiento legal en estos casos.
Conclusión
La devolución de arras es un tema fundamental en la compraventa de propiedades, pues asegura los derechos de ambas partes y formaliza el compromiso en la transacción.
Conocer los distintos tipos de arras y sus implicaciones en caso de incumplimiento es esencial para tomar decisiones informadas y evitar conflictos.
Si estás por firmar un contrato de arras, revisa con cuidado las cláusulas y no dudes en solicitar asesoramiento legal si tienes dudas sobre el procedimiento de devolución. De esta manera, podrás proteger tus derechos y asegurar una compraventa sin complicaciones.
