Si tienes una vivienda que alquilas a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, probablemente te hayas preguntado alguna vez cómo declarar los ingresos por alquiler turístico ante Hacienda.
Esta es una duda muy común, especialmente cuando se trata de alquileres de corta duración o alquileres vacacionales gestionados de forma particular. En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber para declarar correctamente tus ingresos, cumplir con la ley y evitar sanciones.
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¿Estás obligado a declarar los ingresos por alquiler turístico?
La respuesta es sí, siempre. En España, cualquier ingreso obtenido por el alquiler de una vivienda, ya sea de larga o corta duración, debe declararse ante la Agencia Tributaria. No importa si lo haces por días, semanas o meses, ni si lo gestionas a través de plataformas digitales o directamente.
Esto significa que los ingresos por alquiler turístico tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario (aunque, como veremos más adelante, hay excepciones si ofreces servicios propios de hostelería).
Ojo: Hacienda tiene herramientas avanzadas para detectar ingresos no declarados, y muchas plataformas como Airbnb ya comparten información directamente con la Agencia Tributaria.
¿Qué se considera alquiler turístico?
Antes de entrar en detalle, conviene aclarar qué se entiende por alquiler turístico en España. En general, hablamos de:
- Alquileres de corta duración, realizados a través de plataformas digitales.
- Viviendas destinadas a uso turístico, es decir, no como residencia habitual del inquilino.
- Alojamientos que no ofrecen servicios de hostelería, como limpieza diaria, comidas o recepción 24h (en cuyo caso serían considerados actividades económicas).
Cada comunidad autónoma puede tener su propia normativa sobre viviendas de uso turístico (VUT), por lo que conviene consultar los requisitos específicos de registro y funcionamiento.
¿Cómo declarar los ingresos por alquiler turístico en la Renta?
Vamos paso a paso para entender cómo debes incluir estos ingresos en tu declaración de la Renta anual (IRPF).
1. Tipo de rendimiento: ¿capital inmobiliario o actividad económica?
Dependerá de si prestas servicios similares a los de un hotel. Existen dos escenarios:
- Rendimientos del capital inmobiliario: si te limitas a alquilar la vivienda y no prestas servicios adicionales (limpieza, comida, lavandería…).
- Rendimientos de actividades económicas: si prestas servicios propios de hostelería de manera continuada.
En la mayoría de los casos, el alquiler turístico entra en la primera categoría (capital inmobiliario).
2. Imputación de ingresos
Tienes que declarar el total de los ingresos brutos obtenidos, sin descontar aún los gastos. Es decir, la cantidad total que recibes del inquilino, incluidos los pagos por limpieza, suministros o servicios adicionales, si los hubiese.
📌 Importante: No debes declarar únicamente lo que te transfiere la plataforma (como Airbnb), sino el total pagado por el huésped.
3. Deducción de gastos relacionados
Aquí viene lo interesante. Puedes deducir una serie de gastos, siempre que estén directamente relacionados con la actividad del alquiler y debidamente justificados con factura.
Entre los gastos deducibles están:
- Intereses de la hipoteca de la vivienda alquilada.
- Gastos de reparación y mantenimiento.
- IBI, tasas municipales y seguros.
- Suministros (agua, luz, gas, internet), proporcionalmente al periodo alquilado.
- Gastos de comunidad.
- Amortización del inmueble (hasta un 3% anual del valor catastral).
- Gastos de gestión o comisiones cobradas por plataformas digitales.
4. Periodo de alquiler
Solo puedes deducir gastos durante los días en que el inmueble ha estado efectivamente alquilado o disponible para el alquiler (no cuando lo uses tú o esté vacío).
Ejemplo: si alquilas tu piso 90 días al año, solo podrás imputar ingresos y deducir gastos correspondientes a esos 90 días.
¿Cómo se calcula el rendimiento neto?
La fórmula es sencilla:
Rendimiento neto = Ingresos obtenidos – Gastos deducibles
Este rendimiento neto se suma al resto de rendimientos de tu IRPF (salario, pensiones, inversiones…), y tributa según tu tipo impositivo, que puede oscilar entre el 19% y el 47%, según el tramo de renta.
Diferencias con el alquiler tradicional
Uno de los errores comunes es pensar que el alquiler turístico se beneficia de las mismas reducciones que el alquiler de larga duración. Sin embargo, la famosa reducción del 60% en el IRPF NO se aplica al alquiler turístico.
Solo los alquileres destinados a vivienda habitual y firmados por un periodo superior a un año pueden aplicar esta deducción, siempre que se declare correctamente.
Por tanto, aunque el alquiler vacacional puede generar más ingresos, la carga fiscal también puede ser mayor.
¿Qué pasa si alquilo mi vivienda turística por temporadas?
Si alquilas por temporadas (por ejemplo, 1 o 2 meses), pero sin servicios de hostelería, seguirás tributando como capital inmobiliario. Lo importante no es la duración del alquiler, sino el uso que se le da a la vivienda y los servicios ofrecidos.
⚠️ Consejo: Guarda todos los contratos, facturas y justificantes de pagos, por si Hacienda solicita documentación.
¿Y si presto servicios propios de un hotel?
En ese caso, la cosa cambia. Si ofreces servicios de limpieza diaria, recepción, comidas o atención 24h, entonces Hacienda puede considerar que estás desarrollando una actividad económica.
Esto implica:
- Alta en el censo de empresarios.
- Alta en IAE (Impuesto de Actividades Económicas).
- Presentación de declaraciones trimestrales (modelo 130).
- Posible obligación de darse de alta en la Seguridad Social como autónomo.
🔍 En estos casos, conviene contar con asesoramiento fiscal especializado para evitar errores y sanciones.
¿Debo presentar el modelo 179?
El modelo 179 es una declaración informativa que deben presentar las plataformas digitales (como Airbnb o Booking), no los propietarios.
Estas empresas están obligadas a informar a Hacienda sobre:
- Identificación del anfitrión y del inmueble.
- Fechas de ocupación.
- Importe cobrado.
- Forma de pago.
Es decir, Hacienda ya tiene información cruzada, por lo que es fundamental declarar los ingresos correctamente para evitar discrepancias.
¿Qué sanciones hay por no declarar ingresos por alquiler turístico?
Omitir estos ingresos puede ser considerado una infracción tributaria, con consecuencias como:
- Pago del impuesto con intereses de demora.
- Multas del 50% al 150% sobre la cantidad no declarada.
- Inclusión en procedimientos de inspección.
Además, si Hacienda detecta intención de ocultación o fraude, las consecuencias pueden agravarse considerablemente.
Fiscalidad autonómica: ¿cambia según la comunidad?
Sí. Aunque la base de tributación en el IRPF es estatal, cada comunidad autónoma puede aplicar sus propias normativas para:
- Requisitos de licencia de alquiler turístico.
- Impuestos adicionales (por ejemplo, Cataluña tiene una tasa turística).
- Inspecciones o registros obligatorios.
📌 Asegúrate de estar inscrito correctamente como vivienda de uso turístico en tu comunidad y cumplir con todos los requisitos locales.
Consejos para propietarios de viviendas turísticas
Si gestionas uno o varios inmuebles turísticos, toma nota de estos consejos prácticos:
- Lleva una contabilidad clara y detallada de ingresos y gastos.
- Guarda facturas, contratos y extractos bancarios.
- Presenta correctamente tu declaración de la Renta.
- Si gestionas varios inmuebles o prestas servicios hosteleros, valora darte de alta como autónomo o constituir una empresa.
- Consulta con un asesor fiscal si tienes dudas sobre la fiscalidad.
Preguntas frecuentes sobre cómo declarar los ingresos por alquiler turístico
1. ¿Tengo que declarar los ingresos aunque sea solo unos días al año?
Sí. Aunque alquiles tu vivienda solo una semana, tienes la obligación de declarar esos ingresos en la Renta.
2. ¿Qué pasa si he alquilado y no he declarado nada?
Si Hacienda lo detecta (y es muy probable que lo haga), puedes enfrentarte a sanciones económicas e inspecciones fiscales. Es mejor regularizar tu situación cuanto antes.
3. ¿Puedo deducir el 60% como en el alquiler tradicional?
No. El alquiler turístico no permite aplicar la reducción del 60% en el IRPF, ya que no se considera destinado a vivienda habitual.
4. ¿Qué pasa si ofrezco desayuno o limpieza durante la estancia?
Si prestas servicios similares a los de un hotel, Hacienda puede considerar que estás realizando una actividad económica, lo que implica más obligaciones fiscales y contables.
5. ¿Tengo que cobrar IVA por alquilar mi piso turístico?
No, si no prestas servicios adicionales. Pero si ofreces limpieza diaria, comidas, lavandería, etc., deberás darte de alta en IVA y emitir facturas con el 10% correspondiente.
Fuentes oficiales
Este artículo se apoya en información publicada por organismos oficiales. Consulta siempre la fuente original para verificar plazos, importes y requisitos vigentes:
