El uso de criptomonedas en operaciones inmobiliarias está dejando de ser una excepción para convertirse en una posibilidad real y legal en España. La Dirección General de Tributos (DGT) ha confirmado en una reciente consulta vinculante que comprar una vivienda con bitcoin es completamente legal, aunque no está exento de implicaciones fiscales importantes.
¿Es legal comprar una vivienda con bitcoin en España?
La respuesta es sí. En España no existe ninguna norma que prohíba utilizar bitcoin u otros criptoactivos como medio de pago en la compraventa de un inmueble. De hecho, el artículo 1255 del Código Civil permite a las partes pactar libremente las condiciones del contrato, siempre que no sean contrarias a la ley, la moral o el orden público.
Por tanto, comprar una vivienda con bitcoin es legal, siempre que ambas partes estén de acuerdo, y se cumplan las obligaciones legales y fiscales correspondientes.
Ahora bien, aunque sea legal, Hacienda no lo califica como una compraventa convencional, y ahí empiezan las implicaciones relevantes.
Qué dice Hacienda sobre las criptomonedas: bienes inmateriales y permutas
En su reciente pronunciamiento, la Dirección General de Tributos ha dejado claro que, a efectos fiscales, las criptomonedas no se consideran dinero, sino bienes inmateriales.
Esto tiene una consecuencia clave: cuando se entrega un inmueble a cambio de criptomonedas, no se está produciendo una compraventa, sino una permuta, conforme al artículo 1538 del Código Civil.
¿Qué implica que sea una permuta?
Una permuta es un contrato mediante el cual cada parte entrega un bien a cambio de otro. En este caso:
- El comprador entrega bitcoin (u otra criptomoneda)
- El vendedor entrega un inmueble
Desde el punto de vista fiscal, ambos intercambian bienes, lo que genera obligaciones fiscales distintas a una compraventa ordinaria.
Fiscalidad de la operación: ITP, IRPF y plusvalía municipal
Las operaciones de permuta con criptomonedas tienen un tratamiento fiscal particular. A continuación, detallamos los impuestos que pueden entrar en juego:
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Ambas partes deben tributar por lo que reciben:
- El comprador del inmueble liquida el ITP por la adquisición de la vivienda.
- El vendedor, al recibir criptomonedas, también debe liquidar el ITP por la adquisición de un bien mueble (el criptoactivo).
El tipo impositivo aplicable varía según la comunidad autónoma:
| Bien adquirido | Tipo aplicable (general) |
|---|---|
| Inmueble | 6% (media nacional, puede variar) |
| Criptomonedas | 4% (tipo supletorio estatal para bienes muebles) |
Importante: la base imponible se calcula no por el valor pactado, sino por el valor de mercado del bitcoin en la fecha de la operación. Si las partes declaran un valor superior, prevalecerá este último.
2. IVA (en lugar de ITP)
Si el vendedor actúa como empresario o profesional, la operación estará sujeta a IVA, no a ITP. Esto se aplica en el caso de promotores inmobiliarios o vendedores habituales.
3. IRPF del vendedor
El vendedor deberá declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión del inmueble. Esto se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión (en euros), aunque el pago se haya efectuado en bitcoin.
4. Plusvalía municipal (IIVTNU)
Como en cualquier transmisión de un bien inmueble urbano, el vendedor deberá pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, salvo que se demuestre una pérdida de valor.
Escritura pública de compraventa con criptomonedas
Es perfectamente posible formalizar la operación ante notario, incluso si el pago se realiza en criptoactivos. Sin embargo, al tratarse de una modalidad poco común, el notario puede exigir documentación adicional para garantizar la transparencia y la trazabilidad de la operación.
Entre los documentos que podrían solicitarse se encuentran:
- Extractos del exchange donde se muestran las transacciones realizadas
- Acreditación del valor de mercado en euros de la criptomoneda en la fecha de la operación
- Prueba de titularidad del wallet desde el que se realiza el pago
- Documentación fiscal previa (como certificaciones de Hacienda, si se requiere)
Asimismo, como en cualquier compraventa, es necesario otorgar escritura pública para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad, tal como exige el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
Recomendaciones antes de pagar una vivienda con bitcoin
Comprar una vivienda con bitcoin en España es legal, pero no exento de riesgos ni cargas fiscales adicionales. Por ello, desde Clave Inmueble, te recomendamos lo siguiente:
- Consulta con un asesor fiscal antes de cerrar la operación. La permuta tiene implicaciones distintas a la compraventa tradicional.
- Verifica la procedencia y valor de mercado de los criptoactivos, con pruebas documentales.
- Solicita asesoramiento notarial previo para asegurar que todos los requisitos están en orden.
- Ten en cuenta los impuestos duplicados: tanto el comprador como el vendedor tributan por lo que reciben.
- Prepara una documentación completa para evitar problemas con Hacienda en futuras revisiones.
Además, recuerda que las criptomonedas son volátiles, por lo que el valor de la operación puede cambiar en cuestión de horas. Es fundamental fijar la equivalencia en euros de forma clara en el contrato y reflejarla adecuadamente en la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Es legal comprar una vivienda con bitcoin en España?
Sí, es legal, siempre que ambas partes lo acuerden y se cumplan las obligaciones fiscales correspondientes. El artículo 1255 del Código Civil permite pactar libremente los términos del contrato, siempre que no contravengan la ley, la moral o el orden público.
¿Qué impuestos debo pagar si compro con criptomonedas?
Debes liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la adquisición del inmueble, calculado sobre el valor de mercado del bien. Además, si vendes criptoactivos previamente o los intercambias, podrías tener que declarar una ganancia o pérdida patrimonial en tu IRPF.
¿Quién paga el ITP en este caso?
Ambas partes tributan:
- El comprador paga el ITP por el inmueble adquirido.
- El vendedor paga el ITP por las criptomonedas recibidas, salvo que sea un empresario o profesional, en cuyo caso la operación quedaría sujeta a IVA.
¿Se puede escriturar ante notario una compraventa con bitcoin?
Sí, es posible. No obstante, el notario puede solicitar documentación adicional, como extractos de exchanges, acreditación del valor de mercado en euros y prueba de titularidad del wallet desde el cual se realiza el pago. La escritura es necesaria para inscribir la operación en el Registro de la Propiedad.
¿Es más caro fiscalmente comprar con bitcoin que con euros?
En muchos casos, sí. Al tratarse de una permuta, ambas partes deben tributar por lo que reciben, lo que implica una doble carga fiscal. Además, hay más requisitos documentales y una mayor exposición a inspecciones si no se justifica correctamente el valor de las criptomonedas utilizadas.
