Pros y contras de comprar una casa okupada
En un mercado inmobiliario cada vez más exigente, donde la demanda supera ampliamente la oferta, surgen fórmulas alternativas que, aunque poco convencionales, captan el interés de ciertos compradores. Una de ellas es la posibilidad de comprar pisos okupados, una práctica que ha ganado notoriedad en los últimos años debido a su principal atractivo: el precio.
Lejos de ser una anécdota marginal, cada vez más inversores —e incluso particulares— consideran adquirir viviendas que se encuentran ocupadas ilegalmente. La razón es simple: estos inmuebles pueden llegar a costar hasta un 60 % menos que su valor real de mercado. No obstante, junto a esta ventaja económica aparecen una serie de riesgos, incertidumbres legales y desafíos prácticos que conviene conocer en profundidad.
¿Qué se entiende por una vivienda okupada?
Para comenzar, es importante definir qué se considera una vivienda okupada. En términos legales, se trata de un inmueble que ha sido habitado sin el consentimiento del propietario. Esta acción, conocida como usurpación, está tipificada en el artículo 245 del Código Penal y puede acarrear sanciones que van desde multas económicas hasta penas de prisión, en función de la gravedad del caso.
«Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado»
La ocupación puede producirse de distintas maneras. En ocasiones, quienes acceden a estas propiedades lo hacen por necesidad, como ocurre con personas en situación de exclusión social. Sin embargo, también existen grupos organizados que ocupan viviendas con fines lucrativos, exigiendo luego una compensación económica a cambio de abandonarlas. En ambos supuestos, el proceso de recuperación de la propiedad no es inmediato ni exento de complicaciones.
¿Por qué se ponen a la venta viviendas con okupas?
La principal razón por la que un inmueble ocupado se pone a la venta es que su propietario prefiere transferir el problema a otro comprador antes que enfrentarse a un proceso judicial que puede alargarse durante años. En muchos casos, se trata de personas que han heredado una vivienda o que la compraron como inversión, y que no desean —o no pueden— asumir los costes económicos y emocionales que conlleva la desokupación.
Por otro lado, también es habitual encontrar este tipo de propiedades en la cartera de entidades bancarias o fondos de inversión. Estas instituciones financieras, tras ejecutar una hipoteca impagada, se quedan con viviendas que, en ocasiones, ya están ocupadas. Dado que su modelo de negocio no incluye gestionar conflictos de posesión, optan por venderlas a precios significativamente rebajados.
Ventajas de comprar pisos okupados
Aunque puede parecer una operación temeraria, comprar pisos okupados presenta ventajas claras para determinados perfiles de compradores. La más evidente es, sin duda, el precio de adquisición, ya que el descuento puede superar el 50 % en muchos casos. Esta diferencia de precio hace que incluso en zonas de alto valor, donde adquirir una vivienda resulta prohibitivo, esta fórmula se convierta en una puerta de entrada al mercado.
Otra ventaja considerable es la potencial rentabilidad a medio o largo plazo. Una vez que se logra la recuperación de la vivienda y se efectúan las reparaciones necesarias, el inmueble puede ser alquilado o vendido a valor de mercado, lo cual genera beneficios elevados. Este tipo de inversión resulta especialmente interesante para compradores con liquidez y sin necesidad de uso inmediato.
Además, no hay que descartar la posibilidad de llegar a un acuerdo extrajudicial con los ocupantes. En no pocas ocasiones, estos acceden a abandonar la vivienda de forma voluntaria a cambio de una compensación económica razonable. Si se consigue este acuerdo, el ahorro en tiempo y costes judiciales puede ser significativo.
Desventajas y riesgos de comprar pisos okupados
Por supuesto, no todo son beneficios. Comprar una vivienda ocupada también implica riesgos importantes, empezando por la imposibilidad de hacer uso del inmueble de forma inmediata. Hasta que se logre su recuperación legal, no se podrá reformar, alquilar o revender, lo que genera una situación de bloqueo.
Además, es frecuente que las viviendas okupadas presenten daños importantes o deterioros ocultos. La imposibilidad de visitar el inmueble antes de la compra implica asumir un nivel de incertidumbre alto, tanto sobre su estado físico como sobre los posibles conflictos que puedan derivarse.
Otro obstáculo relevante es la financiación. La mayoría de los bancos se niegan a conceder hipotecas sobre este tipo de propiedades, ya que no pueden ser tasadas con normalidad y el riesgo legal es elevado. Esto significa que el comprador deberá contar con fondos propios, lo que limita el perfil de adquirente a inversores solventes o compradores con ahorro suficiente.
Por último, el proceso legal para recuperar la posesión puede ser largo, costoso y complejo. A pesar de que existe una vía judicial específica para la usurpación, esta requiere de abogado y procurador, y puede verse ralentizada por la saturación de los juzgados o por la falta de identificación de los ocupantes.
Te puede interesar leer: Usurpación de inmuebles: qué es y cómo actuar legalmente
¿Cómo se compra legalmente una vivienda con okupas?
El procedimiento para comprar pisos okupados es similar al de cualquier compraventa inmobiliaria, pero con algunas particularidades esenciales que deben ser observadas con rigor.
En primer lugar, es crucial realizar una investigación previa exhaustiva. Esto incluye solicitar una nota simple registral, comprobar si existen cargas o embargos, y tratar de conocer el tipo de ocupación que afecta al inmueble. Cuanta más información se tenga, más acertada será la valoración del riesgo.
En segundo lugar, es altamente recomendable contar con asesoramiento legal especializado. Un abogado con experiencia en derecho inmobiliario podrá ayudarte a revisar el contrato de compraventa, asegurarse de que la ocupación se describe adecuadamente en el mismo, y preparar la estrategia legal para la recuperación del inmueble.
En el contrato debe constar expresamente que el comprador acepta la condición de inmueble ocupado, y se deben excluir posibles reclamaciones por vicios ocultos relacionados con esta situación. Esta transparencia es vital para evitar litigios futuros.
Por último, es necesario estar preparado para asumir el proceso judicial de desahucio, que puede iniciarse una vez se haya adquirido la propiedad. No obstante, antes de recurrir a los tribunales, es aconsejable intentar una negociación amistosa con los ocupantes, algo que puede facilitar notablemente el proceso y reducir costes.
Tipos de okupación: no todos los casos son iguales
Un aspecto clave a considerar es que no todas las ocupaciones presentan el mismo nivel de dificultad. Por ejemplo, cuando se trata de familias en situación de vulnerabilidad, suele ser posible llegar a acuerdos razonables para su desalojo. Además, en muchos casos estas personas mantienen el inmueble en condiciones aceptables.
En cambio, si el inmueble ha sido ocupado por grupos organizados o mafias, el proceso puede ser mucho más tenso y conflictivo. Estas situaciones pueden implicar amenazas, resistencia activa o incluso actos vandálicos al abandonar la propiedad.
Asimismo, existe un tercer perfil intermedio: los inquilinos morosos. Son personas que inicialmente accedieron a la vivienda mediante un contrato de alquiler, pero que posteriormente dejaron de pagar la renta. Aunque legalmente no se consideran okupas, el proceso de recuperación es similar al de una usurpación, y también requiere la intervención judicial.
Claves para evitar nuevas okupaciones una vez recuperada la vivienda
Una vez que se haya recuperado el inmueble, es esencial tomar medidas preventivas para evitar nuevas ocupaciones. Una buena estrategia es mueblar la vivienda mínimamente y demostrar actividad en ella mediante visitas frecuentes o cambios visibles.
También se recomienda instalar un sistema de alarma conectado a una central receptora, contratar un seguro específico contra okupaciones y registrar el inmueble correctamente en el catastro y en el padrón municipal.
Estas acciones no solo disuaden a futuros ocupantes, sino que también facilitan una respuesta legal más rápida en caso de nueva usurpación, ya que permiten que el acto sea considerado un allanamiento de morada, delito más grave que la mera ocupación.
Preguntas frecuentes sobre comprar pisos okupados
¿Es legal comprar una vivienda con okupas?
Sí, es completamente legal. Sin embargo, la condición de ocupación debe constar de forma explícita en el contrato de compraventa. El comprador asume la responsabilidad de gestionar la situación legal del inmueble.
¿Puedo conseguir hipoteca para comprar pisos okupados?
En general, no. Las entidades bancarias no conceden hipotecas sobre viviendas okupadas, ya que no se pueden tasar correctamente ni garantizar su posesión legal. La compra debe realizarse con fondos propios o financiación privada.
¿Cuánto cuesta desocupar una vivienda okupada?
El coste puede variar dependiendo del tipo de ocupación. Los gastos legales (abogado inmobiliario y procurador) suelen oscilar entre 1.500 y 4.000 €, a lo que podrían sumarse compensaciones económicas si se negocia la salida voluntaria y los costes de reparación del inmueble.
¿Puedo negociar directamente con los okupas?
Sí, y en muchos casos es la opción más rápida y económica. Es posible ofrecer una compensación a cambio de que desocupen la vivienda de forma voluntaria. Siempre es recomendable hacerlo con asesoría legal y documentación firmada para evitar conflictos futuros.
¿Qué riesgos asumo al comprar pisos okupados?
Asumes la imposibilidad de uso inmediato, la incertidumbre sobre los plazos de desalojo, posibles costes legales adicionales, y el riesgo de que el inmueble esté dañado o en mal estado. Por eso es fundamental contar con asesoría y planificar la inversión de forma realista.
