En el proceso de compraventa de una vivienda, especialmente en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, hay ciertos documentos que se vuelven imprescindibles. Uno de ellos es el certificado de deudas de la comunidad de propietarios, también conocido como certificado de estar al corriente de pago.
Este documento puede parecer un simple trámite, pero su importancia es clave: sin él, no se puede formalizar legalmente la compraventa ante notario, salvo que el comprador exima al vendedor de su presentación. Por tanto, tanto si vas a vender como si estás por comprar un inmueble en comunidad, necesitas conocer qué es este certificado, por qué lo exige la Ley de Propiedad Horizontal, qué incluye, quién lo emite y qué coste tiene.
¿Qué es el certificado de deudas de la comunidad de propietarios?
El certificado de deudas de la comunidad de propietarios es un documento oficial en el que se informa si una determinada vivienda (o local) tiene o no pagos pendientes con la comunidad a fecha de su emisión. Es decir, certifica si el propietario actual está al corriente en el pago de las cuotas ordinarias que le corresponden por ley como parte de una comunidad de vecinos.
Se trata de un documento que debe presentar el vendedor en cualquier compraventa, ya que, según la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador puede heredar esas deudas si no se hace constar su existencia antes de la transmisión.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre este certificado?
La obligatoriedad del certificado de deudas está recogida en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula las obligaciones de los propietarios. Dicho artículo establece que:
«El instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.»
Y añade:
«El transmitente deberá aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.»
Por tanto, este certificado:
- Debe estar disponible antes de firmar la compraventa ante notario.
- Solo puede ser excluido si el comprador renuncia expresamente a exigirlo.
- Es obligación del vendedor solicitarlo y presentarlo.
¿Qué información contiene el certificado de estar al corriente de pago?
Aunque puede variar ligeramente según la comunidad, el contenido básico que debe reflejar el certificado es el siguiente:
Contenido mínimo obligatorio:
- Fecha de emisión del certificado.
- Datos del inmueble: dirección completa, referencia registral o identificativa dentro de la comunidad.
- Identificación del propietario solicitante.
- Importe exacto de la deuda (si existe) o indicación expresa de que no hay deuda.
- Detalle de los periodos a los que se refiere la deuda, si la hubiera.
- Identificación de quien emite el certificado (secretario o administrador de fincas) y su cargo.
- Visto bueno del presidente de la comunidad.
¿Incluye cuotas extraordinarias?
No necesariamente. Legalmente, solo es exigible que el certificado recoja las cuotas ordinarias pendientes, ya que son las únicas que se trasladan al nuevo propietario en caso de impago. No obstante, algunas comunidades informan también de las extraordinarias como gesto de transparencia, aunque no tienen efecto jurídico sobre el comprador si no se incluye en la escritura.
¿Cuánto cuesta el certificado de deudas de la comunidad de propietarios?
El precio puede variar según la comunidad y el administrador de fincas, pero lo habitual es que oscile entre los 30 y los 50 euros.
Aunque pueda parecer que debería estar incluido en los honorarios del administrador o secretario, la razón del coste es que se emite a solicitud y en beneficio exclusivo del propietario interesado en vender. Por tanto, la comunidad puede aplicar un pequeño cargo por su emisión.
¿Quién puede solicitar el certificado?
Solo puede solicitar el propietario registral del inmueble, es decir, la persona que figura en el Registro de la Propiedad como titular del mismo. Ni el comprador, ni un familiar, ni una agencia inmobiliaria tienen derecho legal a obtenerlo si no cuentan con una autorización expresa y por escrito del propietario.
¿Quién emite el certificado de la comunidad?
El certificado debe ser emitido por el secretario de la comunidad, que en la mayoría de los casos es el administrador de fincas, con el visto bueno del presidente.
Plazo legal para la emisión
El artículo 9.1.e) de la LPH establece un plazo máximo de siete días naturales desde la solicitud. Además, tanto el secretario como el presidente responderán de la exactitud de los datos y de los perjuicios por retrasos injustificados.
¿Es posible hacer una compraventa sin este certificado?
Sí, pero solo si el comprador lo permite expresamente.
La Ley prevé una única excepción: si el comprador exonera por escrito al vendedor de presentar el certificado, el notario puede autorizar la operación.
No obstante, es una práctica muy desaconsejable para el comprador, ya que si existieran deudas con la comunidad, pasarían a ser de su responsabilidad desde el momento de la transmisión.
¿Qué pasa si hay deudas con la comunidad?
Si el certificado refleja deudas, existen dos opciones:
- El vendedor las abona antes de la firma de la escritura.
- Se refleja en la escritura pública la existencia de la deuda, y el comprador la asume, lo que puede impactar el precio final.
En ambos casos, el notario debe reflejar con precisión la situación del inmueble, y dejar constancia en la escritura de compraventa.
¿Cuánto puede reclamar la comunidad al nuevo propietario?
Según la ley, el nuevo propietario responde con el propio inmueble adquirido (pero no con su patrimonio personal) de:
- Las cuotas ordinarias pendientes del año en curso.
- Las cuotas del año natural anterior a la compraventa.
Por eso es tan importante este certificado: sin él, el comprador puede encontrarse con deudas ocultas que deberá asumir sí o sí.
¿Es lo mismo que el certificado de estar al corriente de pago del IBI?
No. El certificado de deudas de la comunidad de propietarios y el certificado de estar al corriente del IBI son documentos distintos que deben aportarse por separado.
- El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) lo emite el ayuntamiento y se refiere a obligaciones tributarias.
- El certificado de la comunidad es emitido por el administrador o secretario y se refiere a obligaciones privadas entre propietarios.
Ambos deben ser revisados antes de firmar una compraventa.
Recomendaciones para propietarios y compradores
Si eres propietario y vas a vender:
- Solicita el certificado con tiempo suficiente.
- Asegúrate de no tener cuotas pendientes.
- Conserva el documento actualizado hasta la firma notarial.
Si eres comprador:
- Exige siempre el certificado antes de firmar.
- Verifica su contenido y su fecha de emisión.
- No aceptes cláusulas que te obliguen a asumir deudas no declaradas.
