¿Cuánto renta un piso en alquiler? Antes de comprar una vivienda para invertir, es fundamental calcular la rentabilidad del alquiler. Nuestra calculadora te da la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta (descontando gastos) y el período de recuperación de la inversión.
📊 Calculadora de Rentabilidad del Alquiler
Una rentabilidad bruta del alquiler entre el 5% y el 7% se considera buena en España. En capitales como Madrid o Barcelona, las rentabilidades suelen ser más bajas (3-5%) por el alto precio de los pisos, mientras que en ciudades medianas como Murcia, Zaragoza o Valencia se pueden encontrar rentabilidades del 6-8%. Consulta nuestro artículo sobre cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler para más información.
Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta del alquiler
La rentabilidad bruta es el cociente entre los ingresos anuales por alquiler y el precio de compra. Es útil para comparar rápidamente pisos, pero no refleja la realidad porque no descuenta los gastos. La rentabilidad neta descuenta el IBI, la cuota de comunidad, el seguro del hogar, los meses vacíos y los gastos de mantenimiento. Es el indicador que de verdad importa al inversor. También existe la rentabilidad neta-neta, que además descuenta el IRPF que pagas por los ingresos del alquiler.
Si financias la compra con hipoteca, también debes considerar el cash-on-cash return: la rentabilidad sobre el dinero efectivamente desembolsado (entrada + gastos), no sobre el precio total. Puedes calcular el coste de tu hipoteca con nuestra calculadora de hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad del alquiler
¿Qué rentabilidad mínima debe tener un piso para que sea buena inversión?
Como referencia, una rentabilidad neta superior al 4-5% se considera aceptable en España. Por debajo del 3% neto, la inversión en pisos para alquiler compite en desventaja con otras alternativas como fondos de inversión o bonos del Estado. Ten en cuenta que la rentabilidad total incluye también la posible revalorización del inmueble a largo plazo.
¿Cuánto se paga de IRPF por ingresos del alquiler?
Los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir muchos gastos: intereses de hipoteca, IBI, seguro, comunidad, amortización del inmueble y reparaciones. Sobre el rendimiento neto positivo se aplica la escala del IRPF. Además, el alquiler de vivienda habitual tiene una reducción del 50% al 90% según la zona de mercado tensionado.
¿Es mejor comprar para alquilar o para vender?
Depende del perfil del inversor. El alquiler ofrece ingresos recurrentes y estables, pero requiere gestión activa. La compra para reventa puede generar mayores plusvalías, pero concentra el riesgo y el capital está inmovilizado hasta la venta. La estrategia más habitual es comprar, alquilar durante varios años y vender cuando la zona se haya revalorizado.
Fuentes oficiales
Este artículo se apoya en información publicada por organismos oficiales. Consulta siempre la fuente original para verificar plazos, importes y requisitos vigentes:
