Cuando se firma un contrato de arrendamiento, especialmente en ciudades con alta demanda de vivienda, es cada vez más habitual que el propietario exija al inquilino un aval bancario como garantía adicional. Esta práctica, sin estar prohibida, genera muchas dudas tanto legales como prácticas.
¿Es obligatorio firmar un aval bancario para alquilar una vivienda? ¿Supone una protección justa para el arrendador o un exceso que perjudica al inquilino? ¿Puede considerarse una cláusula abusiva?
¿Qué es un aval bancario en el alquiler?
El aval bancario es una garantía que un banco ofrece a favor del propietario del inmueble, asegurando que el inquilino cumplirá con sus obligaciones contractuales, especialmente el pago de la renta.
En caso de impago, el propietario puede ejecutar el aval directamente ante la entidad bancaria, quien abonará la cantidad garantizada, y luego se la reclamará al avalado (el inquilino).
¿En qué se diferencia de la fianza?
- La fianza es obligatoria por ley (un mes en vivienda habitual) y se entrega directamente al propietario.
- El aval bancario es una garantía adicional, no obligatoria, que el banco gestiona y exige ciertos requisitos para concederla.
¿Es obligatorio el aval bancario para alquilar?
No. El aval bancario no es obligatorio por ley.
Sin embargo, sí puede ser exigido por el arrendador como condición para firmar el contrato.
Esto significa que:
- Ninguna ley obliga al inquilino a presentar un aval bancario.
- Pero el propietario tiene libertad para establecerlo como requisito contractual.
- Si el inquilino no acepta, el propietario puede optar por no alquilar la vivienda.
Se trata de un acuerdo entre partes, por lo que debe estar claramente especificado en el contrato.
¿Cuánto cuesta un aval bancario?
Solicitar un aval bancario conlleva costes económicos para el inquilino, ya que es un producto financiero que ofrece una garantía real al propietario.
Costes habituales:
- Comisión de apertura: suele oscilar entre el 0,5 % y el 1 % del importe avalado.
- Comisión de mantenimiento anual: alrededor del 1 % anual del importe.
- Depósito o garantía en efectivo: muchos bancos exigen inmovilizar el dinero avalado en una cuenta vinculada (sin acceso durante la vigencia del aval).
- Comisión de cancelación anticipada (en algunos casos).
Ejemplo práctico:
| Concepto | Importe (€) |
|---|---|
| Aval solicitado (6 meses renta) | 4.800 |
| Comisión de apertura (1%) | 48 |
| Comisión anual (1%) | 48 |
| Depósito bloqueado | 4.800 |
En total, el inquilino no solo paga comisiones, sino que puede tener que bloquear una cantidad importante de dinero, lo que limita su liquidez.
¿Cuándo se solicita un aval bancario en un alquiler?
No todos los propietarios lo exigen, pero es más común en situaciones como:
- Viviendas de alto valor o alquileres superiores a la media.
- Inquilinos sin contrato fijo o sin historial de solvencia.
- Propietarios que quieren una protección extra ante impagos.
- Alquileres a empresas o personas jurídicas.
- Contratos de larga duración.
También se utiliza como alternativa a otras garantías como el seguro de impago o un depósito mayor.
¿Puede considerarse abusiva la exigencia de un aval bancario?
La jurisprudencia y la ley no prohíben los avales bancarios, pero sí pueden declarar abusivas las cláusulas excesivas o desproporcionadas, especialmente si hay desequilibrio entre las partes.
El Tribunal Supremo y las cláusulas abusivas
En sentencias recientes, los tribunales han considerado abusivo exigir garantías desproporcionadas, como:
- Avales excesivamente elevados (más de 6 o 12 meses de renta).
- Imposiciones no negociadas.
- Acumulación de garantías sin justificación (fianza + depósito + aval + seguro).
¿Qué dice la LAU?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no establece límites expresos a las garantías adicionales, pero el artículo 36.5 señala que en contratos de vivienda habitual, el arrendador no puede exigir garantías adicionales superiores a dos mensualidades salvo acuerdo entre las partes.
Esto abre la puerta a la negociación, pero si el inquilino firma bajo presión o sin libertad real de elección, podría cuestionarse su validez.
Ventajas del aval bancario para el propietario
- Seguridad: garantiza el pago incluso ante impagos o daños.
- Rapidez de cobro: el banco responde de forma casi inmediata.
- Mayor confianza en el inquilino.
- Reducción del riesgo en caso de litigio.
Desventajas para el inquilino
- Coste económico elevado.
- Bloqueo de fondos.
- Trámite bancario complejo y lento.
- Posible exclusión del acceso a vivienda si no se acepta.
Alternativas al aval bancario en el alquiler
No todos los arrendadores exigen avales bancarios. Existen otras fórmulas de garantía que pueden ser más equilibradas para ambas partes:
1. Seguro de impago de alquiler
El inquilino paga una prima anual y la aseguradora cubre al propietario ante impagos. Es cada vez más común.
2. Aval personal o familiar
Un tercero (normalmente un familiar) se compromete a responder económicamente si el inquilino incumple.
3. Depósito adicional
En lugar del aval bancario, se acuerda un depósito en metálico mayor (hasta dos mensualidades adicionales, según la LAU).
4. Historial de solvencia y garantías documentales
Presentar nóminas, contratos de trabajo, vida laboral o informes de solvencia puede evitar la necesidad de garantías más costosas.
Recomendaciones antes de aceptar un aval bancario
Si eres inquilino y te solicitan un aval bancario:
- Negocia las condiciones: puedes proponer un seguro u otro tipo de garantía.
- Consulta a tu banco: compara comisiones, plazos y requisitos.
- Evita bloqueos innecesarios de dinero: algunas entidades ofrecen avales sin inmovilizar fondos, aunque suelen tener un coste mayor.
- Lee bien el contrato: verifica la duración del aval, forma de ejecución y condiciones de cancelación.
- Asesórate legalmente: si tienes dudas, consulta con un abogado inmobiliario.
Preguntas frecuentes sobre aval bancario en el alquiler
1. ¿Puede el propietario exigir un aval bancario y una fianza?
Sí, pero solo hasta los límites permitidos por la LAU en vivienda habitual: un mes de fianza y hasta dos meses más en garantías adicionales, salvo pacto entre las partes.
2. ¿Qué pasa si el inquilino no puede conseguir el aval?
El propietario no está obligado a alquilarle la vivienda. Es una condición contractual, por lo que si no se cumple, puede buscar a otro arrendatario.
3. ¿Es recomendable para el inquilino aceptar un aval bancario?
Solo si puedes asumir el coste y no te compromete económicamente en exceso. En general, es más conveniente buscar alternativas como seguros de impago o avales personales.
4. ¿Cuánto dinero se suele avalar?
Depende del arrendador, pero suele equivaler a entre 3 y 12 meses de renta, aunque en vivienda habitual más de 2 meses puede considerarse excesivo si no hay negociación real.
5. ¿Se puede recuperar el aval antes del fin del contrato?
Sí, si ambas partes lo acuerdan, o si el contrato se cancela anticipadamente. Es importante establecer por escrito las condiciones de cancelación del aval en el contrato.
Fuentes oficiales
Este artículo se apoya en información publicada por organismos oficiales. Consulta siempre la fuente original para verificar plazos, importes y requisitos vigentes:
